2023年，现在买房合适吗，过两年会不会更低？

如果是首套房，我建议你尽量在一个「合适的时间点」搭上房地产这辆「车」，而且可以在自己能力范围内尽量早一点。

退一步说，不管你要不要实施买房这个行为，对房地产市场的观察和调研越早越好，因为越早考虑买房的问题，我们离健康的家庭财富状态就越近。

接下来，就帮你解决以下两个问题：

1、如何把握买房的时间节点，判断自己当下是不是应该买房？

2、买房的时候，要注意哪些重要的问题？

首套房要择时「上车」

面对当前的房地产现状，我非常理解当代年轻人面对买房问题时略显绝望的心态。

一方面，当今一线城市的房价已经高到了普通人根本负担不起的地步；另一方面2023房价暴涨，未来中国的人口增速减缓，人口老龄化问题肯定会对房价产生一定的负面影响。

现在买不起，买了之后还可能贬值，在这种情况下，我们真的还要买房吗？我们等房价跌到谷底再买可以吗？

要回答这两个问题，我们需要先明确一个前提：购买的到底是首套房，还是投资房。

它们的投资逻辑是完全不同的。

这里，我们先说要不要买首套房的问题。

我的答案很明确：对于首套房，你要尽量在一个「合适的时间点」搭上房地产这辆「车」，而且可以在自己能力范围内尽量早一点。

这里我先讲一讲，为什么要尽早「上车」。

之后讲投资房时，我再分析什么是合适的购房时间。

第一套房能早买就早买，首要原因就是中国房产的附加属性问题，这已经是老生常谈了。

自有住房附带的落户、入学、住户法律保障等属性，都是买房相较租房的优势。

这些要素相信大家都非常清楚了，本节从财富风险管理的角度来分析买房是不是必要的。

也许你会有这样的危机意识：中国的房地产市场很有可能像曾经的日本一样彻底崩溃，现在买房将来肯定血亏，等房价跌到谷底再买房不就赚到了？这种想法是非常典型的「做空思维」。

但是，「做空思维」对普通投资者来说是非常不好掌握的。

如果你自认只是个普通人，没有超出常人的技巧、自信和定力，就不要尝试做空。

具体一点，为什么不建议你做空呢？我们先来看下世界历史上房地产泡沫破裂的两个经典案例，分别是 1991 年日本房地产泡沫和 2008 年美国次贷危机。

观察图 3-11 和图 3-12 后你会发现，它们有着共同的特征：在泡沫破裂前房价会暴涨，涨幅远超其他年份。

致命的问题是，当你身处这个房价疯狂上涨的阶段时，根本不知道真正的泡沫破裂会在什么时候发生。

在这种充满不确定的环境中，如果你的房产是自住房，那么你几乎不可能选择卖出；如果你没有房产，那么你的心态有可能彻底失衡。

图 3-11 日本房地产价格指数

图 3-12 美国平均房价走势

再来看中国的房地产市场：现在有很多人相信，中国的少子化问题、老龄化问题会引起人口的持续下降，从而让中国房价陷入长期下跌。

怎么看待这种说法呢？

我认为这个判断并不正确。

你可以想想，如果将来有一天2023房价暴涨，一线城市放松限购（比如，仅仅把购房资格从缴纳满五年社保减少到两年），北京、上海的房产走势会怎么样？是短期政策的影响大还是长期人口问题对房价的影响大？如果没有一套自住房来抵御短期政策风险，那我们在房地产这个财富项上的风险敞口显然过大。

很多读者都希望听到对中国房价走势的明确预测，但其实这是一个几乎不可预测的问题。因为房价的走势受经济发展、政府财政、人口政策乃至国际关系变化等多种因素影响，其中的每一个因素我们都无法精确预测。

既然无法预测，对我们普通人来说，就应该用风险管理的思路来解决问题——尽量避免房价持续上涨或暴跌给我们造成的损失。

具体来讲，在首套房的购买中，我们一定要明确：买这套房的目的不是赚大钱，而是对冲未来可能出现的风险。

这里的风险主要有以下三个。

（1）确定性风险：通货膨胀带来的房价稳步上涨。

（2）不确定性风险：限购政策、利率政策、国际环境变化等因素带来的房价暴涨。

（3）「黑天鹅」风险：战争、金融危机等事件带来的房价暴跌。

我们要清楚，如果在买房时无法对冲上述三项风险，则带来的后果对个人来说是致命的。

轻则让我们白白奋斗四五年，重则让我们永久性地降低生活质量。

对于风险（1）和风险（2），可以通过尽早「上车」对冲。

与此同时，导致房价暴跌的「黑天鹅」事件也不是没有可能发生，为了尽量降低它对我们生活的影响，我们应该采取严格的预算控制手段。

接下来，我们就来分析，在购买首套房的过程中应该注意的最关键问题：预算。

如何购买一套适合自己财务状况的房子？

关于预算，我有两个建议。

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