那些在城市群大战略规划下，被套路和被焦虑的买房需求

本文将聊聊在城市群大战略规划下，那些例行公事、心急如焚的购房者。

近两年，区域规划战略不断升级。以长三角、珠三角为代表的区域一体化和城市群战略发展日新月异。核心中心城市群方兴未艾。

例如，长三角一体化成为国家战略，大虹桥片区被定位为世界级城市群的核心区，甚至可以用“宇宙的中心”。让我们围绕上海长三角的概念回顾宁波、苏州和杭州。在这一波流行概念的推动下，他们各自的计划也相应升级。例如，杭州湾区经济需要像东京湾一样成为下一个世界级的领头羊，通过实现万亿级产业规划，实现创新和全国领先城市发展的目标。

现在如果没有高水平的发展战略眼光，谈经济和房地产投资的价值，我会不好意思。然而，所有这些规划实际上都需要经济的支持，支持城市建设，尤其是人口集聚。单靠规划并不能完全摆脱区域资源配置、地方竞争格局、产业升级和分工等因素，这些因素是经济发展的动力，房地产的发展只能是结果而不是驱动力量。战略规划再大，不应该成为炒家炒作的理由，也不应该成为楼市偏离住房需求的噱头。

为粤港澳大湾区概念下的炒房者泼一盆冷水

记得雄安新区规划敲定的时候，引起了很多人的关注，抢房潮涌向白沟、高碑店、雄县、安新、保定徐水。现在来看，这些地方的房价并没有随着概念暴涨，而是被堪比一线城市的限购限贷堵住了投机需求。有的即使买房，也被锁在当地，无法实现短期套现。因此，这些地区成为“有房不炒”的典型代表。房地产市场的政策导向更加强烈。就像区域内的高碑店市区一样，从炒作最火的阶段开始，房价均价在1.5万。左右跌到9000出头白沟房价会不会涨，整体均价一直很难突破10000。

包括后来的粤港澳大湾区，大家都混淆了因果。我写了一篇文章来分析大湾区的战略规划定位。在分配和分工上，借助外向型经济的有利地位，经济会走强，人口流动性会增加，这样房地产才有机会，而不是房地产大火带动房地产市场。粤港澳大湾区建设。

炒房人士推测，“预谋”实际上可能是到处踩坑。当概念逐渐降温，大湾区发展尚需时日，一个概念不可能做到万事大吉。此时，区内任何过度加码的炒作板块都存在楼市价格波动的风险。比如佛山千灯湖地区最先被投机者盯上，但从去年开始实际上已经出现了5%的波动。你觉得5%好笑吗？这种波动是对房价投机的最好反应。再就是中山的南朗，比高峰期价格波动10%~15%。当然，必须承认，由于珠三角经济基础良好，人口持续流入，其楼市并非没有支撑，不会大幅波动，但绝对没有短线炒家的余地。

要知道，大湾区热点城市限购加息仍在进行中。 10年前，广佛一体化已经呼唤了这么多年。广州和佛山是都市圈城市化的开创性模式。空间方面，紧密融合并没有太多过剩，城际地铁线路早早建成；但不得不说白沟房价会不会涨，佛山在广州这边还是限制在主城区购买的，两个城市的考虑其实是不一样的。佛山与广州接壤的区域规划了CBD、金融中心、企业总部聚集区，都是紧邻广州的区域。但是，在广州，让我们看看广州一路向东的规划和发展，让产业远离佛山这边。这显然是为了广州的产业发展和人口流入，不想成为佛山的一块，尤其是有购买力的人会留在广州而不是被佛山吸走。

珠三角这样的例子包括：深圳对自己后花园惠州的地铁交通不感兴趣，因为交通成本的降低意味着人口将被分流到房价更便宜的惠州；珠海和中山之间的道路仍然断断续续。 ，深圳不愿意跟东莞做产业搬迁，大家都想把好的资源留在这里，为城市的发展提供支持。

所以看粤港澳大湾区真正的难点在于如何打通城际资源共享和人才流动，但这不是一句简单的话。或许湾区真正实现互联互通和降低门槛的，不亚于欧盟的一体化。需要十多年的逐步积累。显然，炒房者不能等那么久。如果投资型房地产基金要花这么多年时间，可能不划算，未来多年房地产调控政策的走势也很难说。所以，我从来不同意跟着大湾区的噱头炒楼，制造焦虑，逼迫刚需接盘的市场。

那些透支的房价预期是家常便饭

什么是住房或不是投机？住房需求是房子的基本属性。如果忽略这个基本属性，就会变成例行公事。

房地产虽然具有金融属性，但投资价值也是无本之木，无源之水。居住需求和产品的居住属性是长期价值，需要从长期宏观经济和人口发展的角度来看待。事实上，合理的投资也是如此。但真正的问题是，短期炒房、投机买房的心态，笼罩了很多人的判断力。

总有一些投资者选择忽视这个基本需求，将房地产的投资性房地产变成了投机性房地产。他们不面对法律。投资有成本，风险始终存在。就像上面提到的那组投机概念一样，一旦入坑，自己的资金机会成本也将存入其中，无法改变和变现的需求将被锁定。盘子。

我们再举一个正面的例子来说明，区域发展需要在正确规划下长期积累。深圳红山板块地铁交通便利，城中村改造从2012年开始基本清理完毕。深圳的发展也是独树一帜，但也经历了7~8年的发展才取得今天的发展。它的区域开发和城市更新价值积累不是一天的寒冷，而不是所谓的市场形势。可以支持。从深圳红山可以看出，这是长期需求积累的支撑。这种基本的居住需求来自区域发展和便利的交通。与深圳红山类似，杭州未来科技城、苏州工业园区也是这些年的积累。仅凭概念就能彻底刷新哪一个？

用大概念炒作楼市是无视住房需求。其背后的原因根本就是不尊重市场规则。很多城市发展的概念是好的，但投机者用大概念将其切断。韭菜是炒家提前做好安排后吸引跟进的原因。在这波楼市行情中，大家不关心房地产项目的租金回报和持有的长期价值，而是专注于短期炒作和快速出手，以实现区域概念规划和后续现实生活需求和人口发展。一点都不在乎。

我不是片面地诋毁楼市，也不否认房地产的价值，但我认为一味炒作的噱头，尤其是通过炒作来欺骗购房者，会造成莫名的焦虑，并征收智商税。房地产供给本身具有充足的生产力，经济的可持续发展是解决人民生活需求的基础。所谓大规划战略或稀缺性，是一个难以量化的因素。

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避免妖魔化，了解房地产；

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