西海岸楼市怪象之新房降价、二手房涨价

关注青岛西海岸新区房子的朋友应该能感觉到，去年看的便宜的二手房不见了，尤其是次新小区很多还涨价了；可新房市场却是一片哀鸿遍野，不少楼盘都悄悄的降价了，甚至还闹出开发商状告披露降价信息的公众号的闹剧。

西海岸新区的楼市怎么这样的奇怪？今天我就来说道说道。

01 二手房涨价

我去年11月写了一篇文章《青岛房价降了30%？》，其中列举了薛家岛、安子的几个房源。那时，凤凰城1.4万多的房源很普遍，山海湾出现过1.5万的房子，至于安子那几个小微小区更是频频爆出1.2万的房源。注意，我说的这些都是正规住宅，不是商业性质的。

那时，有朋友曾咨询我是否可以入手，我回答说应该抓住时机。现在再来看，竟一语成谶，如果你还在薛家岛、安子看房子，你应该会知道现在已经没有这么便宜的房源了。

我曾在《西海岸新区买房宝典，看到请收藏！》一文中说过，薛家岛、安子片区在2018年最高价卖到过3万，楼市一旦回暖很容易再次反弹到这个价，因为片区的房东还在执拗的念着曾经的辉煌。如今，楼市还没有回暖，这些次新房却开始迫不及待的反弹了。

除了薛家岛、安子，西边的灵山湾、东方影都片区也是同样的现象。像区域内的保利海上罗兰，现在1.3万恐怕找不到合适的楼层了；世贸诺沙湾，1.5万也找不到中意的房源了。这些小区2018年最高点卖到过2.5万安子片区房价，即使是现在的价格也算是腰斩。

要说西海岸新区二手房价格为什么会变化这么大，这恐怕躲不过两个方面。

一是，西海岸新区，尤其是前海一线，投资者过多。2018年最高点后，有投资客着急甩货，可降低价格也没人买，就只能一直降，最终就是价格腰斩。我认为青岛起自2018年的这轮二手房降价潮，没有比西海岸新区降价更多的了。着急的投资客甩完了货，也把区域房价拉低到剩余投资客、刚需改善者的底限，这些人不急着卖房安子片区房价，也认为自己的房子价格被低估了，结果就是挂牌价上涨了，原来是比着卖的低，现在是比着挂的高。

二是，西海岸新区沿海一线有海景、地铁、配套，这几年产业、人口也填了不少，有一定的刚需改善购买力存在，他们也看好西海湾新区。当房价降到他们能够到的上限，他们也就会出手了。

上述两个原因，共同作用促成了西海岸新区二手房回暖的行情。

02 新房降价

前面说过，西海岸新区前海一线投资客过多，其中不乏短炒者，他们更加看重房子能否卖出去变现，为此他们不介意降价少赚一点，毕竟资金链更重要。所以，西海岸新区的房价下跌是从二手房开始的。

可新房不一样。截止到今年春节后，西海岸新区降价的新房还集中在胶南市区及市区西部，东方影都往东到隧道口的新房基本没怎么降价。

这就会出现一个奇特的局面，东方影都到隧道口的前海一线的新房鲜少有低于2万的，即使片区的次新房已经降到1.3-1.5万。这也是我一直建议在这些区域买次新房的原因。

这么大的差价，只要不是过度迷信新房情结的人都会知道怎么选择。开发商对西海岸新区过度自信，对自己也过度自信，以为房子一出就会得到省内看好青岛海景房的富豪的摇旗呐喊、竞相抢房，殊不知现在已经今非昔比，市场不同了，买房的人也更加理性了。结果就是，开发商撑不住了。

所以，现在新房降价了。

经过我的观察，薛家岛、安子片区的新房，带装修价格已经跌到了2万以内，均价大约在一万八九，一些小开发商报价更低。至于灵山湾，有些楼盘已经降到了1.5万的装修价。为了避免惹官司，请原谅我不写新盘名字，在此也向那位勇敢的公号作者致敬。

经过对比，我发现无论是二手房涨价，还是新房降价，他们都在向一个平衡点靠近，现在同一片区的新房、次新房价格已经相差无几。我认为这就是价值回归，高的往下降，低的往上涨，直到一个大家都能接受的中点。

因此，这个新房降价、二手房涨价的西海岸楼市怪象，并不奇怪。

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