买房大家帮：要不要去三四线城市投资（0925～0929）

北京区域问题

问：以前北京市有一个政策，家庭人均住房面积小于30，买房算改善。后来这个政策还有吗?

买房大家帮：有的，那是公积金政策才适用。

问：常营和黄村的共有产权房可以选吗？

买房大家帮：常营这个2万多的当然很好，附近小产权还要这个价格呢。最近的几个项目，朝阳大兴的肯定都有人要。

问：现在行情北京要入手的话还是等到12月吧？管庄、通州北苑和潘家园的老破小，您更建议哪个区域？

买房大家帮：三个位置看需求，年轻人还是选潘家园吧，以后再换，住城里好点吧。

问：您觉得几个北京郊区，自住与投资兼顾的哪个区更适合？

买房大家帮：郊区肯定选大兴和通州，买房归根结底看利好，看GDP。

问：北京现在换房行吗？

买房大家帮：换房可以，因为现在房源可选择余地多了很多。

问：燕郊的房价已跌了近3成，如果政策明年不退出，是否还有下跌的可能？犹豫～现在可以买吗（首套自住）？

买房大家帮：最近肯定还跌，信贷太紧张了。

问：您觉得房价还有多少可降的空间呢？

买房大家帮：我觉得北京二手房有限了，也就还有5%~10%的调整范围。到接近去年9月中的价格就差不多了。

问：可以再分享下北京9月份二手房的成交量么？

买房大家帮：好的，请看下图。

问：通州的公寓投资怎么样？

买房大家帮：通州没问题，利好那么多，坚决相信中央的政策。

问：中央政务区对环京区域是不是利好？

买房大家帮：这几年环京已经涨很多了。中央政务区只能是功能概念，没法形成行政概念，因为北京的核心区，行政功能和经济功能是重叠的。一个金融街GDP就接近2000亿，占北京10%。

问：朝阳管庄和双桥的商住的价值是否属于比较好的地段了？未来是否会受通州和CBD东扩以及R1的建设而变得比较好点了？

买房大家帮：不算好地段吧，管庄和双桥属于城乡结合部。要么再靠近通州点，要么再靠近CBD点，管庄和双桥属于两个利好的交接区域，影响估计都有限。

问：南三环宋家庄地铁旁美高梅公馆的商住咋样?

买房大家帮：位置当然不错，看价格。商住公寓政策这么严，现在价格二手房已经跌了，开发商手里的没变，不建议买。

问：限价房如果没关系的话，不加价能买得到吗？

买房大家帮：没戏。

问：现在严禁商业办公用地以住宅形式出售 为什么通州运河附近的商住还大肆在卖 而且比住宅麦的都贵呢？

买房大家帮：通州运河那些属性是商务公寓，不属于商住。

问：通州未来潜力巨大，那如果把三环的老房子卖了去通州买合适吗？

买房大家帮：不值得这么干吧，三环不还是首都吗？通州再好，也没有说迁中央的可能性。

共性和其他城市的问题

问：对雄安怎么看？

买房大家帮：不要怀疑，只要是中央决定的事，肯定干得成干得好。

问：有时间分析下三四城市九江市的情况，从七月份出了限购政策到现在依然火爆，后期会是什么趋势？

买房大家帮：三四线今年肯定继续火，有一二线买不起的回流需求和投资需求支撑，还有棚户区货币安置。

问：共有产权比如总价200万，政府占100万权益，我占100万权益。是不是我付50万，贷款50万。占一半权益。是这么理解吗？可以这么操作吗？

买房大家帮：不对，政府的权益体现在较低的地价和较低的房价里。房子总价都得你负责。没听说房款200万白沟买房子能落户吗，你付100万就可以。

问：我手头有资金，想买中山靠近深中通道附近的房子，准备长期持有，现在买还是再等等看？

买房大家帮：这些区域还有上涨的空间，但现在这个阶段投资已经是高点了。如果你想持有几年，建议等19大后看看政策。

问：石家庄房价会稳定住吗，如果再涨大概会是什么时候？

买房大家帮：石家庄估计价格会稳定一定时间了，这一轮虽然没有升级限购，但这么长时间的限售，代表了领导的关注，还会有政策。

问：请问福州楼市感觉怎么样，我刚又入手了二手的，也不知道对不对。

买房大家帮：买了就是对。

问：上海属于最早调控的，而且上一轮调控一直没有放松过，最新一轮调控一年多了，现在可以入市吗？如果二套购房、或者抵押购房，是不是合适机会？

买房大家帮：上海并没有跌多少。今年要买的话，就现在买。但最近信贷这么紧张，一段时间内房价是接近山顶了。

问：武汉市委书记让大学生毕业生以低于市场价20%得价格买到房。你觉得政府会怎么做啊？

买房大家帮：限价房呀，很简单，低20%很容易做到。北京早就这么干了，以前叫限价房，现在叫共有产权房。

问：无锡都限售了，南通此时还可以入手嘛？（置换为主投资为辅，有房住，非刚需）公积金贷款银行基本不办，商贷时间比较长，利率又高，城市总体规划它是上海的后花园，地铁在建，入局是否合适？求解？

买房大家帮：江苏的价值城市我觉得是徐州。南通涨了不少了，估计还会涨。

问：现在买杭州市中心的二手学区房，地段好，学区好，单价比较高，接近5万5，风险大不大？自用，同时考虑保值？

买房大家帮：杭州到目前还在涨，新房限价，但二手学区房没法限。自用就不要考虑涨跌吧。

问：大亚湾值不值得购买呢？哪个小板块前景最好？

买房大家帮：我觉得可以，交通改善，现在价格不高。

问：济南的房子，近期有必要买吗？

买房大家帮：济南房价也没跌呀，已经涨了这么多了，如果必须今年买，那就现在买。这些城市新房限价，买到就不错了。

问：请问商住类房子现在基本上没有成交量，未来是否能出的了手还是政策会松一松？比如社保年限减少后稍微好卖点。

买房大家帮：还是看地段，现在是政策高压期。好地段永远不怕。

问：紧邻某特区的白沟的公寓怎么看啊白沟买房子能落户吗，刚7750元/平方米入手的北向户型，明年底交房。

买房大家帮：你就是赌特区会不会牛逼呗，牛的话，你这个能翻几倍，不牛的话，你这个就永远是房东。

TIPS

1：什么是商住公寓？

商改住这个概念并非产权概念，而是使用用途的概念，就是将商办用地（40年、50年产权）的规划性质用地改建成住宅形式的使用产品类型。不能落户，不能使用学区等住宅配套。

购买时，首付款跟商办物业一样，需要50%首付10年贷款期，且用不了公积金，不计算住宅贷款次数。另需要注意的是：改变的只是建筑形式及使用功能，用地的规划性质是不会改变的，所以产权还是40年或者50年的。

2：为什么商改住为比较活跃？

2008年之前公寓基本没有成规模市场，因为很简单：房价绝对值太低，均价不到1万的市场下，公寓也要成本，便宜不了多少，而且得房率、配套等先天缺点存在。

公寓增多的原因是因为其他政策，特别是2011年限购后，土地供应结构所致：即使在住宅土地中，也配套了大量的公建类物业。

商改住因为土地属性与住宅土地相比有溢价（一般计算，商业地块楼面价是同区域住宅楼面价的一半左右），而且不具备住宅的配套，一般市场价是同区域商品房住宅价格的50%-60%，而且不限购。

成交活跃主要是因为住宅限购及住宅的高端化。 从2011年全国开始，全国一二线城市执行非常严格的限购，被限购抑制了的投资需求，和部分刚需，进入了商住房市场。

从出租角度看，商住房的价值与住宅类似，所以租售比要比住宅高很多。

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