近日,环京房价“狠”跌3年的新闻不断刷屏,对比2017年和2020年,北京周边一些地区房价普遍跌幅都在50%以上,一些投资客被深深套牢。
燕郊、大厂、香河、涿州、霸州等这些热门环京地区,受“京津冀协同发展”等利好政策影响,房价一度翻倍式飙升,如今出现大幅下跌惨遭腰斩,下一个会是环沪地区吗?
继京津冀协同发展之后,长三角一体化也上升为国家战略,两大政策相比究竟有何不同?谁更胜一筹?
3年来,投资环京的亏惨了
房价最高暴跌71%,猛降16500元/m!
3年来,13个环京地区中,除了受雄安新区利好加持的白沟房价上涨外,其他12个地区出现普降。可以看到,白沟从7500元/m涨到13000元/m,在连续暴跌的环京楼市中能有73%的涨幅着实不易。
与之对比的是,永清房价直接从23000元/m跌到6500元/m,创下了环京71%的最大跌幅。一个上涨73%,一个下跌71%,二者形成强烈的反差。
不只是永清,具体来看,环京一大半的地区房价都受到腰斩,降幅超过50%,让当时高位接盘的投资客亏惨了!
燕郊从38000元/m跌到18000元/m,降幅52%;
大厂从35000元/m跌到13000元/m,降幅62%;
香河从24000元/m跌到8500元/m,降幅64%;
安次区从24000元/m跌到10500元/m,降幅56%;
涿州从18000元/m跌到8500元/m,降幅52%;
宝坻从21000元/m跌到8500元/m,降幅59%。
一些热门的环京地区
只有少数地区降幅在50%以下,固安从28000元/m跌到12000元/m,降幅33%;开发区从18000元/m跌到10000元/m,降幅44%;霸州从14000元/m跌到7500元/m,降幅46%。
可以说,过去3年,全国捧得最高、跌得最惨的,也只有“环京楼市”。从狂欢到哀鸿遍野,几乎是黄粱一梦,顷刻之间楼市神话就破灭。
环京暴跌的背后,危机持续显现
从1000涨到4万,燕郊房价15年翻40倍
燕郊,是第一个涨起来的环京城市,但也是第一个带头下跌砸盘的。
距离北京仅30公里的燕郊地区,从2002年的1000元起步涨到2017年最高4万多,15年房价涨了40倍,涨幅超过北京,实在令人震撼。
燕郊住宅楼群
以燕郊为代表的环京房价上涨过快,主要原因是2016年北京开始了最严厉的房地产调控,投机资金无处可去,就跑到北京周边地区去投资房产,于是就把环京地区房价都炒上了天。
环京楼市巅峰的出现是在2017年,而拐点的到来也是2017年。当时燕郊发布史上最严限购政策,要求外地人购房必须有本地三年社保,打响了环京房价大跌的第一枪。
此后大厂、香河、固安等地区纷纷“协同”跟进,以县为单位进行限购,严厉程度全国罕见,环京楼市至此凉凉。
在失去了北京的购房者之后,环京地区的房价也就失去了原有的支撑,外来自住购房者、包括投机者都被挡在了门外,市场回归到本来面目成为必然。
环京地区热门板块示意图
15、16年,环京的房价虽然涨上去了,但没有产业和人口支撑,本地人不需要租房子,又没有外来人口导入,持有房子就意味着亏损。
环京区域产业本身就不强,经济活力不够,也没有什么营商环境。加之京津冀一体化进程下,北京吸走了周边大量的优质企业、人力资源,与之交换的是淘汰、落后的产能,这种交易本身就是不公平的。
人口外流,新鲜血液又得不到补充,环京在资源交换方面变得“入不敷出”,只靠炒房肯定不行。直到现在,环京房价依然在“补跌”。
一个是高位下降,一个是低位上涨
环京楼市走向没落,环沪楼市正在崛起!
只有当潮水褪去,才知道谁在裸泳。很明显,环京作为第一批裸泳者已经被无情地拍在了沙滩上。那么环沪未来会怎样?
首先明确的是,环京与环沪的逻辑不同,在楼市上一个是高位下跌,一个是低位上涨。
上海与北京同样限购严格,但环沪并没有出现崩塌迹象,房价大多处在底部,已经跌无可跌,长三角一体化利好下,多个地区刚开始迎来补涨。
3年的时间证明,环京城市房价在调控面前显得毫无抵抗力,但环沪地区表现得却相当稳,非常有韧性。
以南通为例,10月二手房均价15611元/m,环比上月上涨0.69%,同比去年同期上涨高达18.36%。
宁波也是,10月二手房均价25381元/m,环比上月上涨0.79%,同比去年同期上涨13.85%。
长三角一体化上升为国家战略后,环沪楼市春风劲吹,上海带领都市圈的小伙伴们房价频频创出新高。
在环京下跌最惨的18年,沧州、保定、廊坊等曾经的热门投资城市以跌幅6.14%、4.72%、2.74出现在跌幅榜前十。反观环沪的嘉兴,以18.74%的涨幅位居全国涨幅榜第七。
嘉善高铁新城孔雀城楼盘
尤其是嘉善县入选长三角一体化示范区,高铁新城孔雀城房价从去年初的1万3涨到今年的1万8,成为环沪楼市上涨的一大标杆。
同样是受到特大城市需求外溢导致的房价上涨,环京和环沪如今真的已是冰火两重天!南通、嘉善、杭州湾这些临沪地区更是轮番轰炸,楼市一片红火。
1. 南通新机场、北沿江高铁、沪通城际、如通苏湖城际……长三角一体化的2019年,南通房价上涨了12.87%,均价达到了15478元/㎡,涨幅在长三角城市中,仅次于宁波,略高于苏州。
2. 长三角一体化示范区(唯一不限购)+县域科学发展示范点、沪嘉城际+上海地铁17号线延伸、G60科创走廊等,嘉善在2019年房价涨超三分之一,过去五年看昆山,未来五年看嘉善,楼市表现强劲。
3. 通苏嘉甬铁路、杭州湾跨海大桥/二通道、余兹城际铁路一/二期、悬轨小火车,上汽大众、吉利汽车,作为浙沪合作示范区的杭州湾,过去一年房价上涨3000元/㎡,沪杭甬几何中心区位,未来之城正在绘就。
很明显,环京已去,环沪即将接力,而且从低位起步。还有处在底部的太仓(嘉闵线延伸+沪苏通城轨)、盘整到位的花桥(轨交S1+上海11号线,大部分老盘即将售罄),诸多利好加持下,都将迎来补涨。
京津冀协同 VS 长三角一体化
环京与环沪,谁更胜一筹?
京津冀协同发展、长三角一体化,同为国家战略,对北京和上海周边地区的楼市有很大的刺激作用。两大政策比较,谁更胜一筹?
京津冀协同发展,包括了北京、天津、河北两市一省;而长三角一体化包括的是江、浙、沪、皖三省一市,涵盖了41个城市,并以上海为龙头起带动作用。
很明显,环沪1+3>环京2+1,京津冀更像是一盘散沙,而长三角一体化整合的是多个省市,粘合性更大,环沪未来远远大于环京。
可以发现,“京津冀协同”没有设立示范区,而“长三角一体化”是设立示范区的,选择青、嘉、吴两区一县先行启动,二者的根本目标就不同。
京津冀协同发展是问题导向的国家战略,是自上而下的推进,旨在疏解北京的非首都功能,包括后来规划的雄安新区都在为这个目标做努力,相应地所组成的城市群功能更多的是在于优化、调整、减量。
由于是中央提出的顶层设计,自然所有事情都要经过北京,所以真正的“协同”也就难以推进。
融合畅通的长三角一体化示范区公交
但长三角一体化就不同,示范区已经下放了省级管理权限,没有那么多的行政壁垒,发挥更加自由灵活,资源流动更加通畅,尽管来的慢但发展的更快。
这也就是为什么,京津冀普遍都很穷,而长三角环沪城市却富得流油。
京津冀区域发展差距悬殊,北京出去200公里就是贫困地区,这种格局经过了40年发展没有改变,甚至在加剧。
环沪核心城市区位图
与京津冀协同相比,长三角一体化是一个目标导向的国家战略,更倾向于中央指导、地方自下而上的合作,所组成的城市群更大白沟房产暴跌,功能在于优化、提升、一体化体制改革,与京津冀协同相比定位在了一个更加高远的发展目标上。
京津冀协同,最终成了北京与天津唱“双城记”,5年过去了,天津的地位还是摸不清。北京与天津就像是父子俩,与石家庄都是远亲,不像上海有那么多的亲兄弟围拢,形成众星捧月之势。
环京缺乏产业基础托底白沟房产暴跌,经济发展没有东部好,重污染企业较多,产业结构并不优良,所以得到的经济支持不够,导致发展较为缓慢,单靠北京和天津,即使实力再强,也难以复制长三角那样的效应形成整体强大的都市圈。
环沪地带不仅有上海的经济支持,周边更有江苏和浙江这样的经济强省作为外援,从资源获取上环沪比环京优势大很多。
与环京相比,环沪城市群的联系更加紧密。环沪的灯光辐射面积大而亮,呈现出一个“面”状。而环境灯光集中度不高,除北京和天津两个中心外,其它地方灯光暗淡,存在断裂现象。
如果对比环京与环沪这两个地方的交通发展规划,发现同样是“点”和“面”的关系。环京地带只有点,轨交以北京为中心点向四周发散,而环沪地带则拥有多个中心,形成了面状综合交通网络,城际铁路更为发达。
环京早于环沪是不假,也喊了多年,但直到现在北京也没有一条像样的地铁修到周边,也仅有燕郊确定了地铁规划,而且开工日期一拖再拖,京津冀一体化建设始终处于规划阶段。
上海与嘉善联系紧密的轨铁网
反观环沪,可谓后起之秀,长三角一体化政策一出就进入了施工阶段,上海早在13年就修完了徐家汇到昆山的11号线,并新增确立上海17号线延伸到苏浙地区、嘉闵线延伸到太仓、沪平城际铁路延伸到平湖/海盐、苏州S1号线接驳上海11号线、沪嘉城际连接上海与嘉善/嘉兴。
随着高铁、轻轨等同城化交通设施的建设,上海龙头的产业、资金、人才资源将更加迅速地向太仓、昆山、嘉善、平湖等一些环沪城市溢出。
上海的新增人口比北京更多,人口吸引力更强,外溢需求也更明显,为环沪区域房价提供有力支撑。
所以,从各方面来看,环沪都比环京表现要好,这也足以说明临沪大部分区域房价是有产业、人口做支撑的,未来仍有一定的上行空间,对于示范区的嘉善来说,现在进场就等于买在上涨前夜,不过板块要选好。
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