2021年南京买房指南（吐血干货）

前言

这是今年干货最多的一篇南京买房指南！

我把最有价值的内容汇总成了四张图——南京房价地图、南京首付比例地图、南京新房二手房价格倒挂地图、南京购买建议地图。

看完这四张地图，就能把整个南京市场情况了解透了，如果对南京市场感兴趣，建议大家把这篇收藏好。

好，先给大家梳理清楚南京的各项政策要求。

1、目前，南京80%的项目都是需要摇号的；

2、本科落户渠道是最容易的买房，7个工作日左右就能办完；社保补缴去年是可以的，但现在都不能补缴了。

好，下面注意，高含金量的4张地图来了！

一、南京房价地图

南京房价，是最扁平化的城市！

下图是南京各个板块的房价地图。

大眼一看，成熟主城最贵的板块均价5万+，

就连距离主城几十公里外的仙林湖买房，价格也在4万；

除了位置过于偏远的板桥均价在3外内，其余价格都在3万+；

南京的房价结构，价差连50%都不到，并没有拉开太大差距，非常的扁平化。

接下来，逐个梳理下：

1、燕子矶——

界面反差大，老城区破旧，滨江新区阚江，环境非常好。

三大亮点，1、6、7三条地铁，南京师范附小附中，宝能大量投入做综合体;

在售新盘非常少，房源非常少，均价3万2-3万7，都带装修包，摇号中签率都在10%以下，核心区仅有宝能有房，价格3.68万；

热门楼盘：佳兆业燕然居、仁恒公园世纪售罄，在售宝能、燕熙台、万科燕语光年；

2、江北核心区——

投资最火热、概念最强、国家级新区。

新建城区，目前城市界面一般，几乎没有现成配套，规划有500米地标、亚洲最大地下商场，江北CBD基本竣工，已有通车地铁。

江北核心区，新房限价3万出头+装修包，均价在3万2-3万6之间，所有楼盘几乎都需要摇号，热盘摇号中签率10%左右。

热门楼盘：最热盘长江时代1314、1516，融侨誉江府，正荣润棠府，大华锦绣和樾，金基江畔月明。

3、新玄武区——

在售新房非常少，科利华中学和南师附小，双学区和地铁是优势，适合自住。

区域限价在逐年提升，2019年区域限价4.2万，2020年限价4.5，目前均价4万5+精装，不加升级精装包。

热门楼盘：宝龙城，紫金悦峯，星河国际；

4、秦淮大校场——

老城区非常成熟，比较堵，界面老旧，配套齐全。

原机场跑道改建为跑道公园，在售盘不多，房源不多，均价5万+精装，摇号非常难，户型偏大140+；

热盘：金基望樾府，金地大城雅境，明悦府。

5、仙林湖片区——

距离主城较远有割裂感，但有大学城、有地铁4号线、有商业，自给自足。

目前新房均价4万+，适合地缘改善比较多。

新盘非常少，在售有半山云邸，依山而建精装4万5，片区顶级产品;

6、雨花台区软件谷——

没有住宅新项目，二手房世茂5万5，大量在建办公项目，金融大楼等，已经有华为、Vivo、三星、山姆店、安居集等，中国第一软件产业基地。

7、建邺区——

建邺区大量成熟商务中心，临长江，高端社区比较多，次新6-9，老二手5+，绿化很棒，交通不堵，成熟度较高。

8、江心洲——

环境最好区域，岛北比较成熟，岛南偏文旅，岛中偏改善；

住宅地块不多，偏改善，户型偏大，170+，5-5.5万。

9、九龙湖、百家湖——

湖旁，3/5号双地铁，商业成熟，精装4万；

10、方山——

属于开发前期，人气不足，有地铁、有轨电车，商业待建，类似于仙林湖大学城片区的前期，但大学档次不高。

方山有些盘是不用摇号的，首付3成，精装2万9-3万2。

11、板桥——

比较偏远，商业，没地铁，9/16/s1三条规划中地铁，精装2.7万，不用摇号。

二：南京首付比例地图

南京买房，首付比例真的高！

下图南京各个板块的首付比例地图。

老城区鼓楼滨江、河西南、大校场、新城区江北核心区等等——首付比例都已经提到了8成；

燕子矶板块、新玄武、仙林湖、九龙湖、南部新城等板块——首付比例都提升至5-7成；

全城范围内，只有板桥、方山边缘等板块一些冷门楼盘——首付3成；

有人可能要问，南京首付比例为什么如此高？

答案只有一个——不愁卖。

全年有些热盘还是首付5成，结果嘞？开发商一看，预约人还多嘞，那就提到6成、7成、8成！

三、南京新房二手房倒挂地图

为什么首付8成了，还有那么多人抢？！

答案就在第三张图——倒挂。

南京新房二手房倒挂，相当严重！

第一档：秦淮大校场，倒挂5-10千！

第二档：江北核心区、新玄武，倒挂5-8千！

第三档：燕子矶片区，倒挂5千！

第四档：仙林湖片区，倒挂3-5千！

江心洲纯改善、富人区，新房二手房均价都在5万-6万，基本没有倒挂；板桥、九龙湖、方山区域，因为热度不高，倒挂也不明显。

这一点，南京和杭州非常雷同，新房严格限价，同一区域，交通、教育、医疗、商业配套资源共享，二手房卖4万2，新房卖3万6，你选哪儿？你愿意不去抢、不去摇？

但南京不同之处在于，区域限价是在不断抬升的，热门区域几乎每隔大半年就能抬升个2-3千，房价也就涨个2-3千！

你品，你细品……

四：南京购买建议总结图

关于2021年如何在南京买房，我把它汇总到了一张图上。这是最有价值的一张图，快收藏！

总结一下：

1、投资只建议江北核心、次核，首付3成盘、顶底房源，都是非常棒的选筹！

2、环境最好的改善自住，建议选江心洲、燕子矶滨江新区！

3、大校场、仙林湖，都只适合地缘属性自住，可买！

4、雨花台软件谷，住宅地极少，高收入人群集中，外围区域可重点关注！

5、板桥、禄口房价最低2万内，但没人气、没配套、没产业，基本没价值！

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