雄安楼市新消息_【深度分析】雄安新区,北三县最大的利空！

今天继续说雄安。

笔者一贯的观点，雄安新区横空出世，打破了环京的既有格局，并且在总规出台之前，环北京及环雄安都存在很大的不确定性，短期来看，利好环雄安，并对北三县等距离雄安较远的地域来说，几乎可以称得上是“重大利空”。

01 新旧交替，百废待兴

过去，北三县是“领头羊”，燕郊是领头羊中的“老大哥”，京南方向的廊永固是“第二梯队”，涿州、霸州勉强也可以算进“第二梯队”，但严格的来讲，二地由于距离核心利好区较远，仍被笔者归进“第三梯队”，同处“第三梯队”的还包括如涞水等京西南各县，北部崇礼等地是个例外，因为冬奥会的关系，短期骤起，但其楼市支撑性稍弱，属于特殊的“第四梯队”成员。“四个梯队”的理论是笔者所创，并被许多业内同仁借鉴。并且，从房价上来看，四个梯队各有上限，如北三县，通州副中心的房价就是上限；如廊永固，大兴房价就是第二梯队的参照物；以此类推，环京楼市与北京楼市关系密切，属于“一荣俱荣，一损俱损”的关系。再进一步扩大范围来看，北京及周边楼市又在影响着整个北方楼市。

雄安新区一出，即已打破了原本的这一格局，现在，所有人的目光都聚焦在了雄安，雄安总规未落地之前，这种新旧格局交替演变的形势仍会延续，我们正是处在某种历史性的进程之中。过去的“领头羊”威风不在，北三县内部避险能力又是良莠不齐，整体状况堪忧；后继的环雄安正在蓄势待发，大有抢夺“头彩”之势；京南的廊永固涿，南北两大政策核心圈层适中，未来亦不知是好是坏；至于京北方面的“第四梯队”，冬奥会后或面临全面旁落，后果亦是不堪设想。至于此，雄安及其周边，仍然存在巨大变数，也就是政策方面的某种不可抗力，网传的“不建商品房”仍有很大的可信度，将来也很可能成为现实，但落地难度与执行难度可想一班，一切一切都在某种“混沌不清”的新旧交替的阶段。

02 雄安一出，利空北三县

为什么说“雄安一出，利空北三县”呢？雄安之前，北三县一直是环京的“领头羊”，是处于“第一梯队”位置的，各方面利好的集中地，房价在2016年的涨幅就是个证明。但雄安之后，雄安及周边成为最受关注的价值首选，“领头羊”地位将被削弱，并且，北三县距离雄安较远，受益有限，在利空北京之后，北三县势必会受到更猛烈的利空影响。最简单的理解就是：在北京向外赶人的背景下，外溢人口是更愿意流向比肩深圳、浦东的雄安新区，还是更愿意流向北京周边再周边的北三县呢？副中心就是北京的周边雄安楼市新消息，北三县就是周边的再周边，而且跨辖区，资源不普及。

具体来看，利空的表现将有如下三个大的方面：

第一，雄安新区对周边的虹吸能力。这一点着眼的雄安建成以后雄安楼市新消息，对周边区域中长期的影响。如同北京虹吸周边一样，雄安同样具有强大的虹吸效应。在北京严格控人、控地的背景下，从北京外溢出来的人口或从外地打算涌入北京的人口，都会在这种虹吸效应下“用脚投票”，北京的门槛提高，雄安又是一片新兴区域，大量人口势必将选择流入雄安，这与深圳、浦东当年的逻辑是一致的。如果雄安新区能成功，那这种情况的出现是很大概率事件。

第二，首都核心功能被削弱再削弱。首都功能的削弱，第一次是副中心及新机场，造就了周边的北三县及廊永固，第二次就是这次的雄安新区，部分资源必将注入雄安，并进一步削弱北京的核心功能。环京与北京“一荣俱荣，一损俱损”，北三县又是环京的“领头羊”，在这种形势下，北三县受到的利空影响是最大的，环京其他次之。

第三，北三县内部资源承载能力差。北三县内部的资源承载能力较差，这在环京其他地区同样也是如此，人口过度集中于环京，也会造成如北京一样的“城市病”，所以，在历次的各级规划里面，都有“严控周边人口”的字样，就是这个道理。而承载能力差也反过来说明了当地的避险能力差，未来房产如果会跌，谁又来支撑呢？

03 千年大计，见证历史

以上这三个方面，是比较大的方面，属于战略层次需考虑的问题，“本立而道生”，战略性问题即是根本性问题，是将来一定会发生的、一定要面对的问题。雄安新区被冠以“千年大计”、“重大历史性战略”，可见其在中国经济未来格局的转变过程中所担当的角色。当然啦，这一切设想，都要建立在雄安新区能成功的基础之上，能不能成功呢？“路漫漫其修远”，但笔者对中央有信心，对中国有信心，对未来世界格局中中国智慧的贡献有信心，让我们拭目以待，见证那历史性的时刻！

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