白沟房子限购_环京底部已现，政策给的红包，能不能拿，敢不敢拿？

1

暴跌

最近的环京楼市再度大热，新闻频出，这次的关键词是暴跌，孔雀城8500和华夏X福资金链紧张甩卖百亿资产。

跌跌不休的环京还在不断上演最新的戏码。

让我们把目前环京的房价和最高峰值时期做一个对比。

楼盘名称

位置

最高值

现价

跌幅

早安北京

大厂

30000

15500

48%

孔雀城剑桥郡

固安

23000

13500

41%

绿地·21区

香河

20000

12500

38%

花语城

永清

18000

9700

46%

孔雀城

永清

17000

9500

44%

花语城

廊坊

23000

13500

41%

从统计数据中可以看出，环京楼盘的普遍跌幅在40%-50%之间白沟房子限购，但即使是这样的低价，很多还是开发商的对外报价，如果通过内购等模式，有的楼盘还可以拿到更低的价格，更优惠的付款方式。

不比不知道，一比吓一跳，环京楼市的惨烈程度真可谓领跌全国。北京跌了20%已有无数人大喊寒冬将至，冷入骨髓；环京接近腰斩，那是真的有人要跳楼的。

要知道，去年3月份调控之前，环京已进入疯狂状态，高位入手的投资客无数，3万5买入燕郊，3万买入香河大厂，2万5买入固安的不计其数，而且大部分是高杠杆入市、只求短炒一把就跑的投资客。

眼下他们的心情，可谓是生不如死，只有用环京一定会涨回来给自己加油打气，才能继续撑下去。

不过，环京跌成这个惨样，众吃瓜群众除了默默围观，拍手叫好之外，更多的则开始默默思考另一个问题：

环京都跌成这样了，跟最高峰相比都接近腰斩了，现在是否是抄底的好时机了?

鲁迅不是说了：别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪。现在恐怕是该我出手的时候了吧?

这也是米宅北京平台近期最常接收到的问题。

的确，对比环深的微涨和环沪的平稳，环京可谓惨不忍睹。

2

限购

环京的暴跌，有自身产业和经济落后的原因，价值支撑不起价格；但更多的则是受政策的影响，如果说北京是政策市，那环京就是政策市中的政策市。

我们再来温习一下环京的限购政策，以燕郊为例：

1、本地户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的，暂停在本地购买住房，包括新建商品房和二手房；

2、非本地户籍居民能够提供3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房，包括新建商品房和二手住房；

3、对已拥有1套住房，或者无法提供3年以上本地纳税证明或社保凭证的非本地户籍居民家庭，暂停在本地购买住房，补缴的纳税证明或社保不得做为购房有效凭证。

环京其他区域香河、大厂、固安、霸州，甚至环雄的白沟、文安、高碑店等地限购政策大同小异，都是要求三年本地社保，有的区域新盘不但限购，还加上了五年限售，可谓是继续狠狠的补刀。

▼环京区位图

这一政策彻底打中了环京购房者的软肋，众所周知，无论是北京外溢的买房客，还是全国各地蜂拥而至的投资客，都是绝对不可能拿出本地三年的社保和纳税凭证的。

3

对比

很多人说，环京暴跌是因为经济落后，产业低端，只有概念炒作没有价值支撑，目前大跌属于价值回归。而环深和环沪自身经济基本面良好，所以在调控之后价格仍然保持稳定。

我不否认，相对于环沪的苏州、环深的东莞，环京的经济确实没眼看，可是，这就是环京暴跌的全部真相吗？或者说，和上海深圳比起来，北京的房价被高估了，所以无法带动环京的价格。

我们还是先来看看，环深和环沪是如何限购的。

先看环深的惠州和东莞。

▼环深区位图

惠州不限购，可以随便买买买；

东莞的新房一年社保即可购买（提供本科学历只需半年），二手房仍可自由买卖。

再来看环沪。

▼环沪区位图

先看最热门的苏州，本市户籍家庭禁购第四套房，非本市户籍需提供两年社保或纳税证明；

再看嘉兴，本市户籍家庭不限购，非本市户籍限购一套住房。

最后看离上海最近的昆山，昆山的位置类似于环京的燕郊。

昆山限购政策为：本地户籍禁购第四套住宅，外地户籍提供在苏州大市区两年内累计一年社保可购买一套住宅。而且昆山后期出台了人才安居实施政策，本科、大专等学历经过昆山人社局的人才认定，即可享受本市户籍的购房政策。

看完限购政策对比，请问做何感想？

我只想说一句，北京对自己真狠，北京对环京真狠。

相对于其他城市限购的巴掌高高举起然后轻轻落下，环京就像后娘养的孩子，打是真打，疼是真疼，没有丝毫的作假和含糊。

可以说，北京为什么跌，环京又为什么大跌，答案就藏在这真限购与假限购里。

如果环深和环沪城市群也采用同样的限购政策，我们看到的一定是另外一副楼市景象。

尤其是惠州，我相信会是第二个大号的燕郊。

所以说，环京并非没有价值，环京的价值只是在不公平的限购规则下，被深深地压制了。

而被很多人拿来说事儿的环京经济落后，是一个原因，但绝对不是主因。

依托北京光环照亮的环京，更大的价值在于得天独厚的地理位置，和对北京外溢的接纳，包括人口和资金的外溢。

如果单论经济的话，比环京强的三四线城市太多了，这些三四线的楼市又得到经济的有效支撑了吗?

4

对标

目前环京绝大部分区域的新盘价格已经跌到了两万元以下，包括大热的燕郊，香河大厂跌到了一万五左右，固安跌至一万三左右，永清霸州则跌到万元左右。比起高峰期是实实在在的腰斩。

环京目前这个价格是否合理，最简单有效的方式是进行区域对标。

燕郊对标的通州运河区目前价格在四到六万元，而且是二手房，如果有新盘推出预计绝不会低于八万元；

固安对标的大兴南部远郊新盘价格在六万元左右，二手价格也在四万元左右。

我们可以清楚地计算出，环京楼盘只有对标楼盘的三分之一甚至更低。

如果和环深的东莞惠州对比，临深楼盘的价格大概是对标区域深圳楼盘价格的一半甚至略高，这才是一个正常的环一线价差比例。

那我们可以清晰看出，目前的环京楼盘价格被严重打压，是存在明显套利空间的。换句话说，这是在特殊时期产生的政策红包。

分析到这里是不是有点意思了，是不是有抄底的冲动了?

但是，政策给的红包，能拿吗?敢拿吗?

5

冷冻

复杂的环京形势，决不是表面看起来可以套利这么简单。

首先不确定的是政府对环京还要冷冻多久，如果决意牺牲环京来成全全国楼市的调控大局，那环京还真的是毫无脾气，毕竟相对于整体利益，环京只是小利益。

同时雄安新区建设已经全面启动，未来三到五年会是重要的起步时期，如果环雄周边房价过高，对新区启动会是非常不利的。因此，环京严控短期内看不到多少放松的希望。

此外，近期频频传出环京开发商资金链紧张低价甩卖的消息，这其中不仅有实力雄厚的大开发商，也包括资金有限的小开发商。

目前虽然不论是投资客，还是开发商都能看出环京房价被低估，被压制，但谁也算不准这个严冬会有多久，个别开发商为了维持资金链不断裂，价格很可能还会被迫继续下探。

还有一个必须指出的就是三年网签的购房方式，虽然规避了限购，但同时把风险转移给了购房者，三年之后会不会出现毁约或其他极端情况，谁也不敢给你打这个包票。

6

暗流

因此，虽然目前环京楼市在多重因素下出现了明显的低估，但是否入手还是要取决于个人的选择和对风险的评估，如果你能接受下一步可能还会出现的价格下调，并认为风险可控，可以选择入场。但是考虑到政府打压环京的决心和雄安对环京的影响，即使入场也要有长持的计划，短炒已不现实。

还有一个值得注意的是三年限购的时间节点。

环京2017年6月开始实施三年社保的限购政策，起初大多数人是选择观望的，后期开始有人选择在环京交纳社保。

随着环京楼市的持续冷冻，以及各楼盘内推力度的不断加大，缴纳社保的人员是在不断增加的白沟房子限购，这样推算，到2020年下半年到年底，会有相当一部分人群获得购买资质。

届时，即使环京限购不放开，环京楼市依然会获得有力的购买支撑，产生一波较大幅度的上涨。

这并不是凭空臆想，而是有事实依据的。

以北京为例，2011年2月份实施限购，外地户籍购房需有五年纳税证明，之后五年北京房价虽然一直在涨但基本保持平稳，大涨始于2016年的上半年，时间节点刚好五年，我相信这绝不仅仅只是巧合。

短短一年时间，围绕着环京已上演了一出完整的悲喜剧，而且我相信这只是这出大戏的上半场，下半场很可能会更加精彩。

北京的春天已经来临，但环京的冬天仍在继续。

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