雄安新区房地产适合投资_北京452万人将迁至雄安新区，雄安规划如何？

高标准高质量规划建设雄安新区，是在中国特色社会主义进入新时代、深入推进京津冀协同发展的大背景下，习近平总书记亲自谋划、亲自决策、亲自推动的一项历史性工程。与当年规划的深圳相比，雄安新区的构想更有中国特色，这里不建商品房，住房以国家公租房为主。更为不同的是，雄安新区目前已经被纳入特色小镇的建设范畴，国家将大力扶持特色小镇建设。

起步区总体城市设计示意图

国务院常务会议审议通过关于雄安建设的8项决议，31家央企与新区建设同频共振，摩根士丹利报告预测北京452万人将迁至雄安新区，雄安建设直驱万亿元投资。国家政策利好，新区建设正如火如荼开展。接下来本文将从国家政策到企业支持，再到新区的城市管理与规划，全解析“世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位”的国家级雄安新区的战略发展与规划设计！

启动区区位图

01国务院关于雄安建设八项决议

国务院常务会议审议通过关于雄安建设八项决议：

1、定位科技创新之城。在雄安创办科技企业，或者迁入的科技企业，会免税3到5年。提供办公室租房优惠减免等政策。（国家变成包租婆）。

2、税收河北和北京分享。北京鼓励北京的企业迁入。

3、拒绝一切污染型企业迁入。甚至生产型企业也不准进入。

4、雄安将变成中国的硅谷。以高端科技产业为主。这也就是为什么选择内陆而不是沿海，因为科技企业只要有互联网就能办公。

5、雄安不设户口，只有工作证。持有营业执照，劳动合同即可办理。工作证设定积分制。

6、雄安没有商品房，全部是国家提供的公租房。持有工作证或者营业执照，可以按家庭申请公租房雄安新区房地产适合投资，持有劳动合同可以按人申请宿舍。价格都非常便宜。

7、雄安职工退休后无法在这里养老，国家会收回公租房。也能回老家或者在周边养老。所以雄安周边肯定会发展一批宜居的卫星城。周边养老型房地产会更火爆。

8、北京会将国企事业单位总部等都迁过来，作为样板示范。并且将除北大清华外很多大学迁过来。雄安出生的孩子没有雄安户口，但是持有雄安居住证可以享受雄安入学的便利，雄安将有自己的一套高考标准。

起步区区位图

0231家央企支持雄安新区建设

4月1日，新华社发布消息称，中共中央、国务院印发通知，决定设立河北雄安新区。据初步统计，截至4月9日下午，8天之内，已有中核集团、航天科技、航天科工、中船重工、中国电科、中国石油、中国石化、中国海油、南方电网、中国大唐、中国华电、中国国电、中国三峡集团、神华集团、中国联通、中国电子、国机集团、中铝公司、东航、中国建筑、国投公司、中国节能、中粮集团、招商局、中国五矿（中冶）、中国中铁、中国铁建、中国交建、新兴际华、中国能建、中国广核集团等31家央企集体发声“雄安新区建设不缺席，与发展政策同频共振”。

起步区总体空间格局规划图

03中央在房租地价方面为雄安新区企业减负

从京津冀协同发展专家咨询委员会的访谈和4月6日的京津冀协同发展工作推进会议来看，雄安新区将启用新的房地产试行方案，新城将不允许配建商品房，试行以公租房、廉租房为主的建设模式，没有固定住宅用地。

中央本意，无非就是给企业减负，让企业在没有房租地价的负担下快速发展。国家在子女的教育上给优惠政策，比如无需户口即可入学，让诸多家庭没有后顾之忧。未来北京天津雄安所包围的廊坊市保定市，将是养老地产最火热的地方（多年落后的保定也迎来了历史契机）。

可见，雄安将是中国唯一一个不靠房地产为支柱的城市，国家是房东，非常适合北漂，而养老回老家使得二三线城市房价会涨一涨。但是，不管如何，雄安模式一旦成功，压在中国人尤其是北漂一族，身上的大山顿时移除，与之相关的婚姻，房价，子女教育问题，都变得轻松可解，对于企业而言亦是减轻绝大部分负担。

起步区功能结构示意图

04雄安新区人口密度提升提振中国投资

摩根士丹利7日发布的报告显示，伴随雄安新区人口的增加，全国投资增速有望获得提振。报告预计未来10到20年间，雄安新区人口将达到340万至670万，总投资可达到1.2万亿至2.4万亿元，每年将推动中国投资增速0.15至0.63个百分点。

大摩认为，不同于深圳经济特区和上海浦东新区，雄安新区的主要职能是安置人口，疏解北京非首都功能，减少北京当前面临的交通堵塞，污染和人口过于稠密的压力。

报告表示，为了预估建成雄安新区需要多少投资，大摩做出假设，预计北京地区需要搬迁约452万人口至雄安新区。未来15年里，雄安新区的移民计划能够完成80%，也就是大约362万人会从北京迁移至雄安。除了这一外部效应，雄安新区的快速发展将令该地区每年人口增长1.5%，大约为北京年度人口增长率（3%）的一半。

起步区用地功能布局规划图

这意味着在15年内，雄安的人口规模将达到540万，整体投资将达到2万亿元。雄安新区的人口密度则将达到2720人/平方公里，仍低于上海浦东（3831人/平方公里）和深圳特区（5698人/平方公里）。这将提振中国投资增速至0.3%，提振GDP增速至0.13-0.19%。

大摩称，在乐观的预估下，中国政府可能将在十年内完成非首都职能的人口搬迁（452万人），而雄安新区的内部人口增速则会达到3%。这种情况下，对雄安的总投资规模将达到2.4万亿人民币，意味着每年提振国内投资增速0.6%，提振GDP增速0.26-0.39%。

起步区管控单元划分图

如果按照保守情形来估计，也就是未来20年仅有目标人口规模（452万）的一半迁移至雄安新区，且没有增加任何其他人口，那么对雄安新区的总投资将降为1.2万亿元，每年对国内投资增速的贡献为0.15%，对GDP增速的贡献为0.06-0.08%。

起步区生活圈布局图

05雄安2.0

学习国外城市管理模式

雄安1.0”已显现——建设雄安：拆迁安置、基础设施建设、房地产投资、迁入事业单位央企学校等。“雄安2.0”会是什么样？预测雄安2.0可能分三个方面：缓解房地产对实体经济的挤出、改变户籍制度对人力资本的扭曲配置、减轻企业税负压力。现在看来，雄安新区可能会跨越土地财政的发展阶段，成为房地产政策特区。

原住民将经由政府回收，改建，疏散至其他区域，新区内完全杜绝固定居住用地批建。持有工作证或者营业执照可以按家庭申请公租房，持有劳动合同可以按人申请宿舍。

起步区公园布局规划示意图

住房制度学新加坡——保障性住房供给

雄安新区的最新动态“房屋停建、停售、搞限购”已经露出了新加坡模式的端倪。新加坡保障性住房政策的特点是：政府是保障性住房供给的主体，是保障性住房的建设者组织者和管理者，通过充分调动各种资源，有效地解决了大部分公民的住房问题。

如果仿照新加坡模式，雄安新区的房地产规划可能是首先组建一个独立的保障性住房建设与运营专门机构，由该机构代表政府建设公租房，不仅负责雄安地区住房的总体规划、设计和建造，还要成为最大的房地产经营管理者。同时，对于新区原住房，经由政府回收改建进入公租房市场雄安新区房地产适合投资，没有商品房市场。

起步区骨干道路系统规划图户籍制度学美国——居住公民

户口的本质是对城市资源的优先使用权，城市资源竞争越激烈的地区户口越值钱。大城市户籍的有限供应使得人力资本配置到低效率但有户籍的部门中去，造成人力资本的扭曲配置，限制了人力资本的自由流动。

美国的户口是社会保障号（Social Security Number），这是美国公民的唯一标记。美国的户籍制度使美国公民享有充分的迁移和迁居的自由，公民居住在哪个州，即自动成为该州合法公民（在获得美国国籍的前提下），可以称为“居住公民”。

该政策基本上遵循市场规律，实现了市场规律对劳动力资源的安排和配置。改变户口对人力资本的扭曲配置，核心是增加城市资源供给，降低城市资源分配的不平衡程度。从雄安的城市资源投入看，我们猜测雄安可能不需要新设户口，而是用居住证的方式市场化配置人力资源。

起步区公交系统规划图

税收学沪深——免补结合

深圳和浦东的发展，离不开建立初期的税收优惠政策为日后发展做大了税基。雄安新区如要跨过土地财政，给企业减负，前期税收减免和财政补贴可能会更大。

首先是在税收分享上鼓励迁入。根据《京津冀协同发展产业转移对接企业税收收入分享办法》，企业迁移并达产后迁出地区仍能分享税收一段时间，有利于非首都功能产业加快向河北省转移。

其次是对科技企业和中小创的税收优惠。雄安的未来规划是高新技术产业园区，从目前的一些文件来看，对科技企业会有企业所得税免除和租房优惠减免等政策。对于其他企业，会借鉴上海自贸区对符合条件的企业降低企业所得税率。对中小企业、初创企业会加大补贴。

起步区绿道系统规划图

起步区防洪排涝系统规划图

06以起步区先行规划

以启动区优先开发

雄安新区是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区，是千年大计、国家大事。雄安新区规划范围涉及河北省雄县、容城、安新3县及周边部分区域，地处北京、天津、保定腹地，区位优势明显、交通便捷通畅、生态环境优良、资源环境承载能力较强，现有开发程度较低，发展空间充裕，具备高起点高标准开发建设的基本条件。

雄安新区规划建设以特定区域为起步区先行开发，起步区面积约100平方公里，中期发展区面积约200平方公里，远期控制区面积约2000平方公里。

启动区选址位置图

启动区规划示意图

启动区生态空间结构图

启动区城市空间结构图

启动区土地利用规划图

启动区城市生活圈规划图

启动区公共管理设施布局规划图

启动区文化设施及创新服务设施布局规划图

启动区教育设施布局规划图

启动区体育设施布局规划图

启动区医疗设施布局规划图

启动区城社会福利设施及公益设施布局规划图

启动区生境分区图

启动区绿地系统结构图

启动区风貌分区规划图

启动区公共空间规划图

启动区道路系统规划图

启动区公共系统规划图

启动区绿道系统规划图

启动区海绵城市系统规划图

启动区城市单元及街区划分图

启动区公园建设意向图（1）

启动区公园建设意向图（2）

启动区特色空间意向图（1）

启动区特色空间意向图（2）

启动区特色空间意向图（3）

这个城市的规划，一次次摆上中央政治局常委会的会议桌。总书记也一再谆谆告诫：“把每一寸土地都规划得清清楚楚后再开工建设，不要留历史遗憾。”

而雄安新区规划纲要、总体规划、启动区控制性详细规划、起步区控制性规划、白洋淀生态治理与保护规划，同时完成的还有防洪、抗震、能源、综合交通等26个专项规划，一个全域覆盖、分层管理、分类指导、多规合一的“1+4+26”高质量规划体系基本形成，为新区大规模开工建设夯实基础！

北京452万人将迁至雄安新区不仅仅是一个巨大的数字变化，就业、住房、教育、医疗……件件都是关乎民生的大事。人民城市为人民。未来雄安，必定是一座新时代的人民之城。

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