雄安楼市分析_环雄 霸州买房记 《20210314霸州买房经验总结》因为投资华夏幸福股票

《20210314霸州买房经验总结》

因为投资华夏幸福股票，一直在思考环京和雄安周边买房机会，经过2个月的辛苦准备，上周有时间就去雄安周边的霸州和白沟实地考察，在看过各大楼盘之后，果断买了塞纳郦都，刚交了首付，124平，单价9000多，总价114-116万。用老婆的名字买的二套房，30%首付，5.2%利率，贷款30年，月供4300多。和姐姐各买一套，上下楼，希望能一起发财。

买房理由：

1、看好雄安，看好霸州，作为“京津雄”的三角中心城市，霸州很自然地扮演着承接北京天津雄安产业外溢、服务雄安产业的角色。城市发展潜力巨大。

而霸州经历四年的楼市调控，基本无泡沫，具有较好的安全边际。限购加码概率较小，相反，雄安的政策利好和霸州城市发展在加速。

我名下只有一套房产，买二套房使资产配置更合理，不影响生活和其他投资，相当于买个做多雄安新区的看涨期权，风险有限。计划持有5年以上，预计到2035年雄安初步建成，基本目标跑赢通胀，赚多赚少看财运。

2、雄安地铁一号线，R1线霸州站即将开建，预计2023年底开通，2020年12月京雄城际高铁已经开通。霸州作为具有四个高铁站一个地铁站的超级县级市，800平方千米，60万人口，预计未来十年人口将持续流入。我在霸州当地问过十多位当地人，一大半不知道雄安地铁的事，但都看好雄安，都觉得现在房价不高。

3、我希望留给孩子的，不止是财富，还有眼光和魄力。我在雄安新区的雄县和容城考察时都拍了视频，希望五年或者十年后全家去雄安游玩时，有故事可讲。就像三十年前的深圳，二十年前的浦东，很多聪明人都错过了。千年大计，因为相信，所以看见。个人发展速度，永远赶不上一个政策支持下的城市发展速度，我选择霸州也是这个逻辑。

为什么选了塞纳郦都楼盘：

1、总体考虑。塞纳属于改善房，霸州唯一具有温泉入户，加上绿城物业，未来有炒作噱头。偏高端小区，物业也是加分项。

塞纳郦都位于霸州产业新城正中心，被华夏幸福孔雀城1234期环绕，而塞纳自身有康养和休闲娱乐配套。旁边不远处也有学校，由于紧挨老王 孔雀城的1234期，随着雄安加速建设和孔雀城入住率逐步提高，周边配套建设也会加速，预计到2025年会有较大的改善。

目前的价格和2020年8月28日首次开盘价格一致，并没有上涨。2022年底上房，现在买比首开买雄安楼市分析，省了半年的期房费用，风险也降低了不少。其他楼盘 比如阳光郡和孔雀城和悦，都是2023年上房，时间拖的更久，风险更大。说下其他楼盘的历史，2020年底，孔雀城和悦 涨价300元/平，并收取8万元溢价（不写入合同，类似茶水费）。2020年3月1日开始，塞纳旁边的阳光郡已经涨价300元/平。已经有炒作苗头，考虑到五一有五天假，十一有七天假，加上距离霸州地铁开通越来越近，开发商很可能会借机炒作。看好就出手。

2、地铁通勤。塞纳距离地铁预计5公里以内，目前霸州无3公里以内的地铁楼盘，而且地铁方圆3公里相当荒芜，都是空地，待规划和建设。因为押注不了地铁通勤，所以我押注塞纳楼盘本身的价值。

3、教育医疗，附近只有康养医院，有不错的幼儿园，但小学还在规划中，还得等。

4、周边生活配套，目前不成熟。

霸州买房有哪几个风险：

1、霸州产业新城刚开发五年，空置土地很多，霸州北高铁站和雄安地铁一号线霸州站的周边，现在尚未开发，周期很长，而霸州和环京房价长期处于下降通道，刚刚企稳，套牢盘过多，抛压沉重。未来霸州二手房的流动性不好，需要长期持有，才能有更好的回报和卖出机会。

2、霸州二手房限购，要求三年社保。新房外地家庭限购一套，抑制炒作。雄安建设刚起步，放开限购概率较小，政策抑制。

3、关于中介：我在买房前加了很多房产中介，有环京的，有白沟的，有霸州的，报价和服务风格各异。总结就是，中介套路深，首先看人品。霸州几乎没有售楼处直销这个说法，基本都是中介团房模式。多听多比较。

另外：

由霸州买房引申的思考：霸州是老王的老家和基本盘，产业新城方圆五公里的地都是老王的。霸州产业新城自2015年开发，中间由于现金流问题引入了万科 碧桂园 佳兆业 隆基泰和等，共同开发。老王作为环京地王，在集中土拍新政的利好下，好比周期股囤货，往后看五年十年雄安楼市分析，只要不死，就是大机会。

投资，投的是未来。我相信老王，买在霸州也算是支持老王了。

《20210218环京和环雄安周边购房价值思考》

春节后，开始思考牛市后如何投资，计划2年内买二套房，首先想到的是千年大计雄安周边和环京楼市。

考虑买房有两个原因：

一是，穷人通缩，富人通胀。这轮全球放水是对全世界老百姓的收割，只有核心资产才能抵御通胀，而富人资金涌向房地产，是资金定价权的体现，就像股票市场上机构资金对抱团股的定价权。欧美韩国等主要经济体2020年四季度开始，楼市普遍上涨超20%，上海深圳学区房涨幅也差不多，若不是住建部和银行强行限购限贷，怕是又要炒翻倍。

二是，普通个人发展的速度，永远赶不上政策支持下城市的发展速度。

在知乎、B站和百度上看了很多关于国家级新区雄安和环京楼市的介绍，也加了几个QQ购房群，找河北的同学问了一圈，也找了一个比较靠谱的中介姐姐聊了一个多小时。若是有合适的，就考虑去实地考察。

雄安千年大计，2022年交通建设框架基本完成，原住居民基本完成拆迁后，后续建设将加速。2030年之前，将承接北京央企总部功能和北京某些高校分校，常驻总人口保守估计将超400万，甚至超过很多强三线城市，这也符合非首都功能疏解的定位。

目前，距离雄安最近约10公里左右且不限购的白沟，40年小产权的公寓价格已经炒到12000左右，并不便宜，而且由于公寓出手的税费高的离谱，并不具备投资价值，当地中介骗子很多。而距离雄安更远，白沟另一侧的70年产权房，价格也不便宜，前途未知。霸州，徐水，都和雄安沾边，有机会肯定多了解一下。环京地方很多很大，慢慢了解。

先说个人观点：雄安和环京比较特殊，存在区域性的价值洼地。但是价格波动较大，而且限购导致流动性风险，政策风险难以把握。

环京限购三年来，快跌透了，市场冰封，完全没有流动性，买时容易卖时难。一二手房价严重倒挂。2023年作为三道红线政策的收官之年，也可能是房地产市场触底反弹的一年。

（1）先说环京二手房。价格非常低估，但普通人没资质，限制三年社保和个税。环京楼市对于地段，教育医疗配套，区域内产业发展前景，地铁高铁规划，和人口流入预期，都不明确。风险较高。

（2）再说环京一手房。一手房普遍比二手房价格高4000～5000元，倒挂严重。以大厂为例，买100平米新房，到手变二手房先亏40万，自住价值远大于投资。燕郊一二手房价差更大。

总结就是，机会与风险并存。一二手房倒挂，存在套利机会，可以先缴纳三年社保，三年后再买房。

没那么急，先关注着。

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