雄安新区房产投资有价值_深度：环雄安地区房地产价值投资法

可能你这辈子都不会见到如此惊心动魄的时刻；离雄安新区最近的白沟新城房价疯狂上涨，一夜之间从8000涨到18000，房东的报价变化甚至以分钟计。因为下一分钟随时中介的朋友圈就会刷出一个新的成交记录。

吃个饭就涨了3500一平米

3月31日晚，国家宣布了高规格雄安新区，新华社甚至冠以千年大计之名号。4月1日的晚间10点50分，焦急的中介把我带到了白沟新城一个相对高端的楼盘理想城的一个两室两厅家中。吃饭前，这家人的报价是一万四一平，我不过去吃了个饭，报价已经涨到了一万五。而另外一套我们看的房子已经从9500涨到13000。我开玩笑说，这是我吃过的最贵的一顿饭。中介跟我说，大哥你赶紧回来，我们晚上堵着人家家门去签合同，如果到了明天又会涨价。

女主人在家，有着两个可爱的小朋友。他们家是做箱包的。实际上白沟是知名的箱包城所在地，这里很多人家都以做包为生！他们常常是租一个公寓，然后全家人住在里面，同时利用客厅和厨房做包。一个典型的双肩包白沟批发出来的价格是20到30元人民币，淘宝网商网上卖的价格是50到60元。

当白沟的房价一夜暴涨后，如果你算下租售比那是完全不合算的。同样是一个两室两厅的全装修公寓，租金不过一年一万元。河北的经济和人的收入水平和北京完全没有办法比。如果说上海和深圳带动了长三角和珠三角，北京对周边完全是虹吸效应，虹吸的结果就是环北京贫困带。但换而言之，对于今天中央要大力发展京津冀一体化来说的优点就是成本和生产要素足够便宜。

今天无论你在珠三角还是长三角，你很难想象一套全装修的最好地段的房子租金只要一万元一年，2000年我到上海的时候，曾经住在上海浦东蓝村路的一个老公房，不过两室，一大一小，勉强60平，租金也要1300元。也就是说17年过来了，河北经济基本就是原地踏步。

在路边的餐厅点了四个菜，一个牛肉火烧，老板说54元人民币，我几乎无法相信自己的耳朵。我记得1992年我第一次出去旅行时，和我爸爸在四川的一个小餐厅点了三个菜，也要花27元人民币。

如果没有生产和生活要素的极端便宜雄安新区房产投资有价值，可能也就没有今天互联网电商的极其繁荣。这样的一家人租这样的一个房子做箱包做一年，能赚个十多二十万；但这看似平静和苦哈哈的赚钱方式，一夜之间就被打破了，人性在高涨的房价面前不堪一击。

房东太太是个很好的老实人，她想卖房子也是因为想换个三居的房子，毕竟两个孩子越来越大，算起来这是刚性需求。但外面的房价在涨，她自己卖房的价格也不得不涨，不然她卖了房子也买不起新房子。

房东太太说她做不了决定，等她老公回来。实际上，我知道如果不是因为她看到我的微信好友中有各大直播平台老总的联系方式，在网红和电商方面可能是他们的一个贵人，也许她老早礼貌就送客了。她很清楚知道，一夜之间涨了一万，明天会涨的更高。

凌晨12点30分，房东终于回来了。非常好的一个小伙子，我跟他聊了聊短视频和网红电商的事情，他眼睛都放着光。他带来了一个朋友，那个朋友脸色非常差，把房东太太拉到房间里面，不到五分钟，中介跟我说房东要求涨价到16000一平，外加所有的税费，总价180万。

我跟房东礼貌的握了握手，说有短视频和网红电商方面的想法欢迎咨询我，和中介起身离去。我非常不喜欢被人临时加价的感觉。我的商业经验告诉我，不要因为任何情绪冲动而做商业决定。何况这个市场太疯狂，白沟未来两年的价值都已经被透支完毕。

中介也气的脸色铁青，她恨恨的说，坐地起价，太过分了。明天他这套房子有人咨询想买我也不带他们去。到了楼下，中介突然跟我说，对方愿意让到总价175万，我摇了摇头，这时候已经夜里面一点多，我说先找地方住下吧。

如何对房地产做价值投资

错失白沟的机会对我来讲非常懊恼！因为当我身边的朋友没有几个人知道白沟的时候，我在三个星期前就知道白沟未来一定会疯涨。我身边至少有五个朋友听我说过要去投资白沟的计划。我在调研白沟的时候，看到白沟均价只有四五千，总觉得过几天去也来得及，没想到一夜之间白沟从价值洼地变成房产泡沫。

既然已经不再是价值洼地，懊恼也无用，即使未来房价能涨到3万或者更多，也跟我无关。我喜欢做理性的决定，不喜欢冲动义气用事。投资讲究规避风险，所谓小心使得万年船。

为什么我早就知道白沟会是爆发点？实际上即使没有雄安新区，白沟房价涨起来也是一定的。我们看下白沟的区位位置和产业规划就了然了！

1.区位位置

白沟的区位位置太好了，有两条高铁和城际铁路在这里交汇，一个是已经开通的保津高铁，一条是正在建设的保定到固安的固保城际，两条铁路在白沟汇合

白沟离新机场也就55公里的驾车距离，国家给白沟的这个位置规划过于得天独厚，以至于当我三周前拿着京津冀高铁规划图时，发现白沟二手房价格只有4000到5000时，我和我的小伙伴都惊呆了。

什么叫价值洼地，围绕着新机场55公里画个圆，往北扫到的是北京城二环，价格15万，往南扫55公里，一个高铁汇集中心，价格才5000，相差30倍。

而雄安新区的设立，让离雄县25公里的白沟地缘位置更是出色，房价涨到3万到5万也不是什么不可能的事情。只不过，一切都应该有个过程，一夜的疯狂过度透支价值。

遵循价值投资的原则，是我内心的法则。我知道我175万拿下来，明天也可以200万卖出去。但这就是投机，而不是投资了！

2.产业规划

白沟定位是中国北方的商贸中心，既然是商贸中心就有物流，人流，资金流；那怎么会房价不涨呢？实际上如果你去看百度贴吧白沟吧，几天之前没有本地人会认为房价会涨起来。在中介门口，一个本地人自己说白沟这个地方的收入和消费能力，本地人认为房价5000是合理的，六七千都贵了。

还有人说，白沟虽然看上去貌似繁华，但都是过路客商多雄安新区房产投资有价值，本地人购买力有限，过路客不会在这里买房子。总之，房价没有涨起来之前，有一切合理化的理由。涨起来之后，几乎人人都说房子还会继续涨。

3.人口流入

白沟可能是周边几个城市中（雄安新区宣布前）最明确的人口流入地，政府规划的白沟新城未来十年要达到50万人口，现在只是20万；我们都知道人口净流入等于房价上升。

白沟有箱包城，也承接了北京的大红门等多个市场。这里的定位是北方义乌，商贸基地。实际上，今天的白沟已经有了翻天覆地的变化，这个不过常住人口二十万的小城市，因为大量的商旅客人今天已经相当繁华。

明白了这三点，就会理解白沟房价上涨的内在逻辑。实际上类似白沟这样的价值洼地在京津冀一体化的大格局下依旧有很多。价值洼地是随着市场变化不断产生的；而并不是一成不变的。

如果你要房产保值，最好的选择是买中心城市的中心房产。如果你要资产升值，当然要买快速发展区域中的价值洼地。

第二天4月2日，焦急的中介希望带我去看其他的房子，可这个时候我已经开车去霸州等其他周边城市考察。在我看来，白沟已经不存在价值洼地，甚至还孕育着持有风险。不要陷入到懊恼情绪，快速move on才是王道。

我一路从霸州，胜芳镇等高铁沿线考察，结果让我悲催的是，一路都没有房，老早就卖空了。这时候白沟中介焦急的告诉我，昨天这套房可以谈到171万，也就是15000一平，而今天已经有多个超过两万的成交价格，希望我不要错过机会。

当我回到白沟时，房主又后悔了。中介很生气，要拉我看其他的房子！结果这时候公安出现了，查封了中介，又过了一个小时，白沟房产交易市场宣布关闭。

对于我来讲，这是一堂生动而宝贵的人生课堂！过了一天，房东主动跟我联系，问我还能要他的房子吗？他说他房子没卖掉，但是他另外一套打算买的三居在逼着他要付款，而他现在付不出来。

我礼貌的和他说，我觉得14000，15000都不是我认为合理的价格，祝他好运。实际上，我认为如同我这样的理性思维的人不少，很多人都在看到高涨的房价后退却了。看的人多，出手的人少。少数土豪带来的成交，不能夯实整个市场价值的基础。简单来讲，就是太贵了。

环雄安大限购下未来房产投资的思考

4月6日，环雄安地区的高碑店，文安定兴等多个城市宣布全面限购。我个人谈谈我对未来这个区域房产价值投资的思考：

京津冀一体化和国家对扶持河北经济的决心，如果从长期来看，河北一定是中国未来房价涨幅最高的区域。摩根斯坦利预测仅仅是雄安新区未来十年国家将砸2万亿在基础建设上。

但实际上从短期来看，因为雄安新区带来的整个区域不理性涨幅，我认为过度透支从而有泡沫化的情形。当霸州等地宣布以最严格的外地人只有缴纳一年社保以上才有购房资格时，实际上已经把外地投资者挡在门外，而本地的购买力完全不能支撑短期炒起来的高昂房价。

国家已经明确表态，雄安新区不欢迎房产投资客。我认为雄安新区的房产模式将更接近新加坡建屋发展局的“组屋”模式，而并非中国大陆学香港的招拍挂模式。新加坡模式是政府供地建便宜的房子，保证居者有其屋。而商业地产开发者可以继续做高端公寓开发按照市场价格。我认为，雄安新区的房产模式一定会是新加坡模式，因为找不到第二种模式可以模仿。即便是苏州工业园区也只是借鉴了新加坡的公积金制，而没有学习其房地产制度。也就是说，未来雄安新区的本地人居住将主要由政府解决，其建造的房屋仍然可以在一定条件下在市民内流通。其价格将大幅低于商品房价格，而高端公寓（英文condominium和别墅市场）可以交给市场和外来投资者。从新加坡公寓来看，其标准大幅高于政府“组屋”，每个公寓都会带游泳池和健身房。

环雄安的周边市场，不可能采取雄安类似的模式发展房地产市场，所以我认为环雄安的房价价格将回归到其价值。比如白沟涿州，高碑店，霸州这样在黄金三角之内，便利交通，受北京辐射，特别是距离新机场车程在五六十公里内会被重点发展，房价自然也不会低。而黄金三角之外的环雄安县城如文安，高阳等可能就无法支撑现在动辄一万多的二手房房价。

2017年总体上资金偏紧，除了美元加息，央行回收流动性，加上房地产市场快速放贷带来的银行资金荒，短期来讲，房价将回归正常和理性。长期来讲，每一次限购放开后带来的房价报复性上涨是不可避免的。但这也很好理解，M2每年仍然增加，但却被限制进入房产市场，长期限购实际上是一个蓄水的过程，一旦限制一两年后居民手上重新积蓄了足够的购买力，还会蜂拥而至房产市场。

做房地产投资，和做股票，做天使投资，甚至选老公道理本质都是一样的，价值洼地，稀缺性，成长潜力几方面综合考量就一定能做好行业投资。这不，灵哥虽然在白沟没买到房，但在周边其他城市找到了合适的机会，以低于市价30%的价格入手了三套！欢迎大家关注我微信公众号！

丁辰灵

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