海珠|琶洲西区5个区，这里浅析一下心头

海珠 | 琶洲西区

琶洲最近太热了。

随着“金珠霸”铁三角在核心区牢牢确立了C位，相比于已经进化成一个完整体的珠江新城，以及尚未进入产业但已经席卷而来的金融城在相对较高的位置上，默默经营的琶洲吸引了当前市场的很大一部分游资。

琶洲分为5个区，这里简单分析一下；

随着西区产业的进入，已经形成了美丽的天际线，但住宅供应却很少；

南区还是很荒凉，越秀就是开荒建城，而唯一的新项目赤沙，也不是一般人能抢到的；

一区以会展为主，房屋质量比较高，新钱就意味着不能接受；

二区很好，有工业、商业、高档宜居住宅区。是目前海珠最具竞争力的板块。而且，以数字经济+总部经济创新合作区的定位，未来的天花板一定不低；

虽然现在东区已经没有什么关系了，但人们对它的信心却不小。看看保利招商天骏的清算速度就知道了。其爆发期至少要在2025年以后，随着琶洲东隧道和玉珠隧道的开通；

今天，我们来到了中学二区万盛围附近，看看保利天悦是不是不够TOP 1，还有哪些不错的选择。

老铁刚出地铁站，就看到马路对面巨大的“南池”标志，顿时想起了参观嘉实园的记忆。多说也没用，随我去雅君园看看吧。

一、地产印象

雅君花园的开发商是南池集团旗下的南洲地产。关于他的家庭故事有很多，网络上有回忆。

小区内的物业为金明物业，也是南池的一员。关于他们对这个社区的维护和管理，从我们进入社区大门的那一刻起，我们小组就面面相觑。我们感到震惊，无法相信 10 瓦的房地产会变成这样。

听说隔壁水兰县发生了业主打业主的事件。具体原因还没找到，反正老铁是资本服务器。

感觉他们的很多楼盘都卖光了，这和新世界每年都在小区里投入的装修和维护很不一样。难怪据说新世界开新市场，很多都是老东家买的，南池老东家还骂他割韭菜。

小区分3期开发，2003年前后陆续建成。当时一手单价不到2000，开荒奖励大放送。现在单价已经站到了10w，早期的业主赚了很多钱，说不羡慕也是假的。

社区早期的居民也很好，太好了，不值得大家讨论。2011年，有人抱怨天涯脱皮。有兴趣的可以自行搜索。而且据说早些年很多车主都买了多套，让人很难不去想。

当然，新东家也不错。去地下室看看就行了。已经有相当比例的新贵豪华车。

小区的产品范围非常大，从40平米左右的1房到367平米的别墅都有。这种总价差让社区的圈子不是特别纯。

好在小区里超过50%的户型在90~150之间，只有14%左右在90平米以下。整体定位还是有提升的。

说到改善，不得不说雅君园的密度真的不错。容积率只有1左右。别说琶洲，寸土寸金的地方，即使在郊区，也很难找到这样低密度的社区。老铁可以断言，这种容积率未来基本不会增加。

虽然小区容积率低，但车辆密度确实不小。很多车辆停在地上，近一半没有人车分流，显得更加凌乱。就连别墅的院子里都停满了私家车停在一边，让老铁有一种来到村里的错觉。这对于一个单价10w的豪宅的体面来说，实在是太有损了。

与同期滨江东贾世园同组作品不同，雅君园的布局设计着实令人惊叹。基本是方正直立的，内部空间很实用。这绝对是惊人的。喀什。

最近，一些建筑物正在更换电梯。老铁觉得住在亚军应该很爽，除了维护和管理的问题。

对于小区的好坏，有业主表示：“你没住过，享受不到其中的好处。其实，忠实粉丝就是周边还没开发的时候来住的业主。”很多业主都会买几套，或者几户人家，小户人家住同一个小区，反而周边设施对老业主来说是个减分。安静舒适，低密度电梯，小高层地下车库，大量绿化，10000亩果林，湿地，鸟类，几乎私人的黄埔涌，天安绿道。以前有很多老板和自由职业公务员。”

有业主告诉老铁，2013年雅致街B4栋顶楼在装修时把01~03户拆开，拆楼建楼梯通到屋顶，围合私人阳光房，甚至在顶楼建了一个喷泉和一个喷泉。游泳池。无视整栋楼居民的生命财产安全，才是真正的惩罚。. .

还有老东家告诉老铁白沟天悦花园楼盘，亚军原址是处刑场。我无法在 Internet 上验证这一点。欢迎读者指正。

二、 社区劣势

1、维护不善：如果你去过的话，从你进入社区的那一刻起，你应该会有和老铁一样的感觉。比老一辈还老。

即便总价高达别墅区，也难逃破败的命运。甚至有几栋楼，感觉像是村镇里自建的房子，有些丢人现眼。

你认为这样的看法会阻止自住者吗？

2、人车不分离：相比三期花园前设置的地桩不让车辆进入，楼下花园活动让居民更放心白沟天悦花园楼盘，而其他建筑物不太好。好在一期楼下就是车道。当孩子在社区玩耍时，父母必须小心。

3、有些楼房吵：环城高速旁边东侧有一排楼，高层的房间难免会吵；小区西侧的建筑也将享受同样的待遇——未来车皮路——新九东路隧道二期工程离小区非常近。即使业主反对，也很难违背广州的意愿。近期想买的话，尽量避开这些烂楼。

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三、社区优势

1、难以复制的稀缺性：在海珠，满足围合花园+地铁盖+省一级学位要求的小区，双手都数不过来。雅君园不仅满足了上述条件，而且还有一个难以复制的优势，那就是它的超低密度。

别说琶洲了，就算看看广州郊区，以后也应该没有这么大的住宅区了。其实按照我的良心，如果像雅君这样的小区维护跟不上的话，如果放在明珠城的话，丽晶华亭很有可能跑输板块。

但它赢了，因为你在万盛卫别无选择。只有少数几个街区如此稀缺。虽然维护不当，但不妨碍它以低于2000的单价开盘。超过 40 次。

2、户型很不错：你还记得老铁一开始说想起嘉世园的记忆吗？我怕的是同一时代同一开发者的统一设计风格。

雅君的户型设计很好，原版布局很有前瞻，可以直接使用；如果你想做一些适合自己生活习惯的改造，它也有很大的改造空间供你发挥。

毫无疑问，从户型来看，雅骏在嘉实花园，乃至广州大部分楼盘同时爆发。

据说原设计师之前也住过雅君园，2021年左右将房子卖掉换成星河湾半岛，果然是个懂得享受生活的人。

3、地段好：小区本身就在万胜围L4/L8双线地铁顶上，在琶洲二区最佳地段。保利广场等商业设施足以满足雅君花园的需求。未来车北隧道开通后，开车3分钟可到金融城，20分钟车程到珍珠城。交通相当便利。

四、社区包

教育：雅君园对口小学是海珠区第三所实验小学。小学隶属于海珠第一实验小学教育集团，于2013年开学，原校长是从海珠第一实验调来的高级商务校长。

小学也可以直接到珠江六中万盛围校区，可以说是省心省力。

医疗：与保利天悦类似，前三名医院都在步行距离之内。5公里车程内有3家三大医院+和睦家，够用了。

商务：梅沙幼儿园附近有基本的商务设施，可以满足基本的生活需要。想逛街，就去万盛围上面的保利广场等商业综合体。这些商业设施对于保利天悦这样的顶级豪宅来说可能还不够，但对于改善型购房者来说已经足够了，生活要务实。

交通：社区是适当的双地铁覆盖。距L4/L8万胜围站约600m。这个距离刚刚好，就在步行距离之内，离地铁口也不算太近。感受喧嚣。

五、扇区不错

1、交通突破：交通方面，不仅是L8东延和L2的预期3、L28，还有过江隧道群的开通。

当珠江横贯两岸，天涧因多条跨江隧道而成为通衢，琶洲即将迎来终极蜕变。

2、琶洲电商总部全面竣工开业：当金融城限高问题慢慢解决的时候，琶洲西区已经建好了楼。工厂新光员工的住房需求将沿L8向东溢出。如果预算买不起天悦和中义区的社区环境，你认为他们会专注于超低密度的雅骏花园吗？毛呢布？

六、产品推荐

社区约1577户，目前挂牌房屋67套，挂牌率约4.2%。以下是老铁的选择。

2房：一期85平米朝南双阳台。室内布局方正合理，不浪费空间。购买后记得安装隔音玻璃对应楼下车道的痛点。适合一家二口，只需要在琶洲上车。目前上市828w，建议成交价810w左右。

3房：二期南向双阳台，主卧114平方米。主卧虽然有尖角，但可以改造成大小合适的衣帽间，就连主卧的书房也不是没有可能。房间大小分布合理，每个房间都能住的舒服。适用于改善三代同堂的家庭。目前上市970~988w，建议成交价920w左右。

4房：3期136㎡朝南，对于豪宅来说不算太高。主阳台14平方米。您可以选择将半个阳台封闭起来，打造一间采光更好的大卧室，也可以保持原样，享受露天奢华空间。每个房间都不小，甚至可以实现南北对流。它确实是社区中抢手的产品。适合预算充足的多户家庭。目前挂牌价1500w，建议成交价1400w左右。

总结

雅骏花园也是少有的同时满足封闭式花园+地铁建筑+省一级学位要求的楼盘之一。琶洲全面开放后，相对成熟的配套设施和更靠近CBD的位置，让琶洲的购买力不容忽视。虽然小区的维护很差，但胜在不可复制的低密度+没有竞品+先进的户型设计。目前，许多投机者已经进入市场。如果你打算住在自己里面，你应该在这个阶段开始之前仔细选择。

老铁对雅君园的评分是7.5分。你在屏幕前感觉如何？欢迎留言打分，有兴趣可以单独聊聊。

海珠买房不迷茫，老铁帮你买对房。

我叫赵青，海珠老手，对海珠地产项目比较熟悉。

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