保定白沟房价有可能涨吗_园区戴说之：浅析白沟的房产投资价值

作者 | 戴耀邦

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核心观点：雄安新区对于距离其最近的白沟而言，不是仅仅只有利好，在白沟投资置业，仍需谨慎。

周去箱包之都白沟的一家房产商做产业调研，与朋友一路上就聊到了关于白沟的投资价值的话题，朋友所关心的投资价值实际就是房产增值潜力，在过去的十多年中，房产的保值增值效应已深入人心保定白沟房价有可能涨吗，工作再努力，如果没有财产性收入，也难以实现财务自由。那么，朋友问题的核心，白沟这里房产投资价值如何呢？

回答这个问题，首先我们来看看当前的白沟的房价。白沟新城当前二手楼普遍价位在9000元左右，这个价格已经与一年多前雄安新区刚横空出世时，普遍暴涨到近2万的价位已回归了许多。我查询了下白沟新城去年11月至今的二手房价格走势，基本是稳定在9000上下。

白沟房价是预支雄安新区利好

那么我们待解的问题是，白沟的房产值得投资吗？对于这个问题，我的看法是，需要谨慎，在雄安新区真正建立起来之前，白沟的房产价位都属于泡沫溢出，受益的是雄安新区建立起来的时间差，并非白沟本身的区域价值所在。

为什么这么判断呢？因为，白沟是距离雄安新区最近的新城，这里有大量的二手房可供出售，这里还有大量的待售新盘，而千年大计雄安新区目前可供出售的房源是0。所以，在这里的购房者有相当部分是投资客，心态与我去白沟调研的朋友趋同。想当然地认为白沟将大大受益雄安新区，成为国际大都市。在这里置业，未来的价值增长空间可观。如果真是这样，那真需要再去好好领会下习语重心长的“房子是用来住的，不是用来炒的！”的话语深意了。

燕郊折戟 白沟独秀？

毋庸置疑，白沟新城的未来发展将会受益雄安新区。但白沟新城就等同于雄安新区吗？ 那就太想当然了。我们不需要向前追溯太久，只需要将记忆拉回到2017年4月一日之前，白沟的房价还停留在4000-5000之间，而那个时候，宇宙中心北京城的房价与当前不相上下，老戴所在的燕郊，房价还在接近4万元/平米的制高点，受限售、限贷调控，北京的房价近一年来基本是箱体内平稳运行，而燕郊就则一地鸡毛，当前报2万/平的房子仍少人问津，4万元的高点已成遥远记忆。白沟新城的房价水平有多少是建立在雄安新区溢出基础上的，我想是不言而喻的。

白沟距离国际商贸中心有多远？

前面说到白沟新城发展会受益雄安，我所指的是城市建设，以及产业发展层面。实际上白沟新城的城市发展定位已不是北方箱包之都这么简单，在与当地政府走访调研中发现，随着雄安新区的横空出世，当地的发展目标已适时作出了调整，"南义务 北白沟"已不再是白沟的发展目标，白沟的目标已调整是世界商贸中心。而白沟新城的行政级别已是副厅级的管委会架构，归保定市政府直管。当然，这其中要有很长的路要走。在雄安建成之前，白沟不太可能成为世界商贸中心。就目前的白沟产业发展态势而言，老戴认为比较现实的做法是在夯实箱包生产批零产业基础上，扩展延伸产业链，尤其是前段的设计和后端的物流，白沟的箱包生产依旧停留在模仿生产的作坊式生产经营方式，在白沟当地，并未形成真正的国际或者国内知名品牌，在这一点上，与福建的晋江所展现出的产业发展基础相比，还有相当大的差距。

至于物流，一直没有跟上白沟的批零业态的发展，这也是为何在承接北京动批的外溢产业上，占尽先发优势的白沟，却被河北燕郊后来居上超越的原因之一，即使在当前动批、大红门市场已关闭的情况下，白沟的小商品批发之都在面临石家庄乐城国际、天津卓尔电商城、河北燕郊的竞争时，也很难说高枕无忧，尤其是河北燕郊、石家庄乐城国际这两地，老戴认为在未来会长期就服装商贸之都展开激烈竞争，三地相比，各有优势，最终哪个能胜出还有待观察，但可以确认的是，在京津冀区域内，北方商贸中心乃至世界商贸中心，名副其实的只能有一个，也就是说，最终胜出的只能是其中的一个。

雄安之于白沟 不是只有利好

就此，回到最初的问题——当前在白沟投资置业是否合适？先暂时将白沟打造国际商贸中心这个远期规划定位做区隔，老戴认为，当前的白沟可以拿燕郊作对比。

白沟距离雄安的中心区域近30公里，与燕郊距离北京的天安门30公里保定白沟房价有可能涨吗，非常接近。燕郊当前正着力打造商品批发业态正是白沟的主营业态。而从老戴走访对比的几个动批承接地来看，目前经营状况最好的是燕郊，当然，这主要缘于燕郊距离北京近，这是其他承接地无法比拟的地理优势。不过，由于燕郊距离北京太近，有传言燕郊发展商贸批发业可能被高层领导叫停。但就投资置业而言，推升房价的最主要因素，依旧是人口流入，老戴最初在燕郊置业时，燕郊人口也就是十多万，与当前的白沟类似，现在的燕郊人口已近百万，人口增长推升下，燕郊的房价从2006年的不到3000元，在去年初高点时，价格已超过4万。 从人口集聚这点来说，白沟还不具备人口集聚发展的基础，起码在雄安建成之前，白沟的人口大概率的发展会是缓慢增长态势。这是不足以支撑白沟当地房价上扬的，要知道，白沟的房价是以2017年4月1日为分水岭，一夜跳涨上来的，维持当前房价的基础是雄安新区的因素，但白沟之于雄安，和燕郊之于北京是有很大不同的。燕郊对于工作在北京的人来说，因为北京高昂的房价阻挡，所以选择在燕郊置业。 而当前选择在白沟置业是赌未来雄安的发展，可雄安目前还是一张白纸，需要引进大量人来填充这座城，雄安新区的建成后，对白沟来说，人口不是外溢，而是吸纳，这是有本质区别的，所以，雄安建成后，对白沟而言，人口集聚将是一大挑战。

综上所述，对于在白沟投资置业，老戴的意见是，中性偏负，需要谨慎，有很大不确定性。

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