2022年2月雄安新区白沟房价_必读！2020年后环京城市大蜕变：3万亿产业+30分钟交通圈！

环京楼市，静水深流。

一方面，在环京限购高压和新冠疫情冲击下，楼市持续疲软，多地房价回到了2016年爆涨行情前的原点。

另一方面，房老师同时也看到，自2015年4月国家出台《京津冀协同发展规划纲要》5年以来，环京多重战略机遇叠加，一大批建设成果落地：从大兴机场启航到京张高铁建成通车、从雄安新区建设到临空经济区落地、从北三县与副中心一体规划到河北自贸区四大片区齐头并进……

5年来，无论交通基础设施建设，还是高端高新产业集聚，以及随之而来的大规模人口流入，经济基本面发生了惊天巨变。

房老师团队做出了一个新判断：经过5年价值蓄积，环京实现新旧动能转换，已开启环京经济新周期，酝酿重大反弹。

一个地区的楼市发展，归根到底取决于其经济基本面。而组成经济基本面的交通、产业、人口等关键要素，作为该区域的价值底板，通过市场价值规律的作用，最终必定要传导到楼市上。

所谓天赋神奇，也是中华民族到了复兴崛起的关键节点，才会出现这样“天时、地利、人和”之奇观。环北京经济圈就是要鱼跃龙门，游向世界！

五年间，北京加快构建“轨道上的京津冀”刚刚过去的“十一”假期，在京工作的杜先生携妻带子回张家口探亲，与以往驾车不同的是，他选择了乘坐高铁。“从清河站上车，47分钟就到张家口站了，真的太快了，比开车堵在路上舒坦多了！”杜先生一家6点10分上车，吃早饭时已在张家口的家中。而在前些年，赶上节假日，他开车回去路上要走三四个小时。 去年12月30日，北京至张家口高铁开通运营，线路全长174公里，最高设计时速350公里。京张高铁开通以后，北京至张家口最快运行时间由3小时7分钟压缩至47分钟。

作为连接千年古都北京和未来的“千年之城”雄安之间的高速铁路2022年2月雄安新区白沟房价，京雄城际铁路北京西至大兴机场段去年9月26日正式开通，乘客从北京西站出发到达北京大兴国际机场最快仅需28分钟。京雄城际全线通车后，从雄安新区出发，20多分钟即可抵达北京大兴国际机场，雄安新区能够与北京、天津形成半小时交通圈。 2010年以前，北京地铁实现了9条线路的开通运营，重点是加大城区轨道交通，实现北京中心城区的发展和复兴。

2020年，北京在新城发展背景下全速开展地铁建设，基本实现新城轨道交通的全覆盖：2020年，北京近郊7大新城全部实现地铁通勤，地铁运营线路已达到20条。

2020年以后，我们判断北京交通格局将会发生两大巨变：

第一，是由短距离的地铁通勤向长距离的城际/轻轨转变。

第二，由市域轨道向跨省轨道发展，实现1小时交通都市圈。

北三县地区的轨道交通格局：22号线（在建）+京唐城际（在建）+6号线东延（在建中）+北三县轻轨（建设中）。

中三县未来的轨道交通格局：城际联络线（在建）+京雄城际（在建）+廊涿城际（规划中），目前尚无地铁规划。

而对于南三县来说，目前的轨道交通尚处于发展初期，重点关注京雄城际以及雄安通往北京新机场的轻轨，属于相对长期的规划范围。

工人在京雄城际铁路雄安站施工。五年来高强度的基建，推动了更高水平环京新周期的到来。

可以说，环京楼市这五年的上行动力，源于京津冀协同发展这一国家战略。

协同发展，交通先行。作为京津冀协同发展的主战场，环京这五年交通建设大干快上，成绩之大，见效之快，全国罕见。

1、先看机场。

大兴国际机场2016年动工，2019年9月正式投入运营，迄今一年，累计完成航班起降8.4万架次，客流量突破1000万人次，航班正点率在全国主要机场中排名第一，成为国际航空枢纽建设运营新标杆。这座超级机场规划年客流吞吐量1亿人次，飞机起降88万架次，将作为区域发展新引擎，以空港产业带动环京的廊坊、固安、永清、涿州等地加速发展。

2、次看高铁。

京张高铁2019年末开通运营，线路全长174公里，最高设计时速350公里，将张家口至北京的运行时间压缩至47分钟。

京雄城际新建线路全长92.03公里，与全国主要城市实现高铁互联互通，北京达大兴国际机场段已于去年9月开通，今年底全线通车后，北京城区至雄安新区可实现30分钟通达。

京唐城际和京滨城际都起自北京城市副中心站，在天津宝坻分流,分抵唐山和天津滨海新区。建成通车后，两地进京时间可望压缩到30分钟左右。

3、再看高速。

京台高速、京开高速拓宽、京秦高速已先后建成通车，实现了环京区域内国家高速公路网“断头路”清零；京雄高速正在紧锣密鼓建设中，将是北京城区连接雄安新区最便捷的高速通道。

京礼高速今年1月全线贯通，作为冬奥会重大交通保障项目，将实现崇礼到北京六环90分钟通达。

首都地区环线高速（俗称“北京大七环”）已经贯通运行，有效串联7条首都放射线国家高速，将绝大多数环京城市纳入“首都一小时生活圈”。

4、最后看轨道交通。

北京轨道交通22号线（平谷线）2020年全线开工，计划2024年建成通车，在燕郊镇、神威大街、潮白大街、高楼镇、齐心庄设站，燕郊可望在半小时内通达北京三环。

城际铁路联络线串联首都机场和大兴国际机场，设计时速为200公里，一期从廊坊东站到大兴国际机场站，2019年开工，计划2022年10月建成通车；二期从南法信站到廊坊东站，计划2024年投入使用。

通武廊轻轨北起通州，经亦庄、采育、廊坊到武清，再向南和天津地铁5号线相连，时速160公里，将以轨道方式实现沿线地区的公交出行。

可以说，历经五年高强度基础设施建设，环京已经织就一张多层次、全覆盖、快速通达的立体交通网，助力环京承接北京非首都功能疏解和产业、人口外移，并重新定义区域价值。

目前，京唐城际、京滨城际铁路建设也全面提速。其中，京唐城际铁路起自北京城市副中心站，经廊坊北三县、天津宝坻区到达唐山，未来开通后，从北京到唐山仅需30分钟。就在上个月，随着最后一方混凝土的顺利浇筑，京滨城际铁路宝坻特大桥左线跨引滦入津输水明渠连续梁顺利合龙。京滨城际铁路建成后，滨海新区将加入“京津一小时生活圈”。

10月12日，《新建北京至雄安新区至商丘高速铁路雄安新区至商丘段环境影响评价第二次公告》在沿线各市（区）人民政府网站正式发布，线路详细走向和各车站规模、布置方案均已发布。本工程总工期4年，计划于2021年1月开工，2024年12月完工。

京雄商高铁雄安新区至商丘段是京港台通道的重要组成部分，线路位于京沪高速铁路、京广客运专线两大干线之间，基本沿既有京九通道，北起雄安站，向南经雄安新区、沧州市、衡水市、邢台市和山东省聊城市，在河南省濮阳市台前县跨黄河后，再经山东省济宁市、菏泽市、河南省商丘市至商合杭铁路商丘站。雄安新区至商丘段工程正线长度552.547公里，其中河北省境内257.287公里，山东省境内268.826公里，河南省境内23.581公里。本线共设雄安、任丘西、肃宁东、深州东、衡水南、枣强南、清河西、临清东、聊城西、台前东、梁山、郓城、菏泽东、曹县西、商丘站15个车站。

雄安新区至商丘段是国家《中长期铁路网规划》、《铁路“十三五”发展规划》中的重点铁路建设项目。根据《中长期铁路网规划》，项目区域将形成“三纵五横”的高速铁路网格局，其中 “三纵”包含京广客专、京雄商高铁、京沪高铁，“五横”包含津保铁路、石济客专—济青高铁、郑济铁路、鲁南快速通道、郑徐客专等。京雄商高铁既是中长期铁路网规划“八纵八横”高速铁路主通道之一——京港台通道的重要组成部分，又是区域高速路网的主骨架。截至2019年底，北京交通互联互通卡累计发行700余万张，推进了交通一卡通跨区（市）域、跨运输方式互通。常年在北京与石家庄两地跑的陈先生兜里每天都揣着一张京津冀互通卡，这张标有“交通联合”标识的卡片让他在两地搭乘公交、地铁更加便捷。 “公交省际化、省际公交化”成为可能。五年间，北京加快省际毗邻地区道路客运班线公交运营化改造；推进跨区域公交一体化服务，“出京公交”常态化运营，基本覆盖河北省廊坊、涞水、赤城等17个毗邻区、县（市），每天都有数十万人次乘坐跨省公交进出北京。 根据京津冀协同发展交通一体化规划，2020年，形成多层次、全覆盖的综合交通网络，实现区域内快速铁路覆盖所有地级及以上城市，高速公路覆盖所有县城，形成京津石中心城区与新城、卫星城之间的“1小时通勤圈”，京津保唐“1小时交通圈”，相邻城市间基本实现1.5小时通达。

北京城市大蜕变万亿“落后”产业疏解

根据北京统计局2018年的经济数据显示：北京GDP已经超过3万亿规模，其中第三产业服务业比重大概在80%，第二产业工业大概占到20%。

根据这个目标比对，北京经济结构距世界一流城市，比如巴黎、纽约、伦敦等，还有一定的差距：服务业比重一般都在95%以上。

这就意味着北京还将大力疏解第二产业，同时做大第三产业：根据北京经济结构，北京工业制造业年产值在5600亿，批发业大概在2500亿，仓储物流大概在1500亿，这些产值全部加在一起，大概接近1万亿。

这些产业未来十年，北京将会逐渐疏解，同时通过大力发展“金融科技”两大服务业，将服务业比重达到95%以上，这就是产业上的“腾笼换鸟”：彻底疏解工业制造业及中低端的服务业，大力扶持中高端服务业。

通过产业上的更新迭代，从而实现人口素质的更换和总人口的控制。

大力承接北京疏解产业廊坊产业格局占先机

正是因为北京面临产业上的“腾笼换鸟”，河北环京地区才有了历史性发展机遇：上万亿的产业疏解，谁能接到，谁就能够获得发展机会。

根据河北2018年GDP数据显示，廊坊的GDP增速达到了7.9%，全省排在第二位，经济增速仅在秦皇岛之后。

廊坊确定的新开工项目高达116个，总投资接近2000亿，其中40%的项目来自于北京的产业转移：在各个区县的分布中，北三县所占投资额高达50%以上。

从以上产业发展态势看来，北京不再是虹吸环京资源的超级黑洞，而是以功能疏解和产业转移引领环京升级的超级引擎。2019年，廊坊人均GDP已从2015年的53118万元增至去年的67412元，在河北省内仅次于唐山，随着北京产业加速向东南转移，廊坊发展水平有望在不久的将来超越唐山。

环京产业集聚必然带动集中就业，最终有效促成人口的规模化流入。

从2016年到2019年，北京人口减少近80万人，平均每年外流20万人，其中很大一部分随产业转移奔向环京。在此期间，廊坊常住人口从2015年的456.32万，增至2018年的483.66万，今年有望进一步增加到500万人左右，五年净流入约45万人。

从城市发展规划来看，未来廊坊人口还将持续增长，预计到2030年，常住人口将达到600万（中心城区约200万人），2035年达到700万。百万级规模的人口净流入，将为廊坊城市发展和楼市繁荣注入更大活力。

因此，如果仅从产业发展潜力层面看，北三县＞中三县＞＞南三县。如果从区域看，产业层面上可以分成三大格局：

第一层面，百亿产业以上：三河市和廊坊市区，产业集中度高，未来人口集聚度也高。

第二层面，50-100亿：固安，大厂及香河，属于产业潜力区域。

第三层面：50亿以下：主要是永清和霸州，文安等区域，产业发展需要一定的时间，相对薄弱。

从GDP产值上，我们也可以看出：北三县和中三县的GDP总产值均达到880亿，南三县仅有700个亿左右。

交通、产业和人口是支撑楼市的基本要素，构成了一个区域的价值底板，也给楼市资本论研究院观察楼市走向，提供了可靠的参照。

环京五年来，交通大跃进、产业大升级、人口加快集聚，理应支撑楼市稳步提升。然而，近五年来，环京楼市以2017年限购为拐点，先起后落，走出了前后两阶段截然不同的运行曲线。

环京房价回到原点，但与五年前相比，无论交通改善还是产业升级还是人口集聚，环京基本面已经发生惊天巨变，区域价值跃上新台阶。这些变量最终必然要传导到房地产领域，将环京楼市带回理性增长的发展正轨。

与房价大起大落鲜明对比的是，环京这五年地价稳步提升。以廊坊城区为样本，土地市场上住宅用地成交楼面价，从2015年的每平米1180元一路增至去年3535元，持续稳步增长，与经济基本面的发展态势高度吻合。

这五年，廊坊吸引了万科、碧桂园、恒大、中海等50强品牌房企投资布局。与楼市上的投机行为相比，这些头部房企的战略判断更为理性，他们所主导的土地市场，更能代表环京楼市的真相。

事实上，廊坊本土房企这五年也在强势崛起，长期深耕环京的荣盛发展和华夏幸福，都已跻身千亿行列。其中，荣盛发展2015年净利润24.28亿元，去年实现91.20亿元，五年增长了3.76倍，复合增长率高达30%，说明环京楼市的成长性非常可观。

环京九城投资排序北三县＞中三县＞南三县

综上所述，基于产业承接能力+交通格局演变+北京优质公共服务资源延伸等三个层面的比较，我们认为环京九城的投资价值排序：

第一序列：北三县，包括燕郊、大厂及香河，是北京疏解产业的集中承载地，未来产业发展潜力巨大，同时也是目前唯一实现跨省地铁的区域，也是北京明确表态延伸优质公共服务资源的区域。

其中：燕郊＞大厂＞香河。

第二序列：中三县，包括廊坊市区、固安及永清。借助二机场的产业优势，全力打造产业承接平台，多条城际轨道，但是缺乏北京优质公共服务资源的引入。

其中：廊坊市区＞固安＞永清。

第三序列：南三县，包括白沟、霸州及文安。南三县是未来环雄地区的重点发展区域，但由于雄安新区发展缓慢，产业植入相对滞后，短期投资预期不足，长期保持乐观态度。

其中：白沟＞霸州＞文安。

相信在国家战略、基础设施、产业和人口等经济要素推动下，环京楼市将会触底反弹，重新回归理性、健康和繁荣的发展轨道。

环京正积蓄了强劲发展势能，处于前所未有的战略机遇期，开启经济新周期。

环京未来5年大有可为！

2020年，展望未来，涨价的依然风生水起，跌价的同样比比皆是，确定的统一的趋势已经不复存在，分化依然会继续。回望过去，北京鲜活的生长。要想走的快，就一个人走；

要想走的远，就一群人走；

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