雄安10年后房价_房价未来10年的走势

我对于房价的思考：

1. 未来十年，核心地区的房价会一直保持稳定，也就是平均每年的涨幅在5%以内，我判断它的根本逻辑在于中国的城镇化还没有走完，从现在看，大约还需有9年的时间完成城镇化，这是能够控制房价不剧烈下跌的根本原因。

2. 当房价上涨过快时，政府可以通过银行控制信贷，一方面限制房地产商供给端的贷款，一方面限制居民需求端的贷款，同时地方政府可以通过集中供地，增加土地供给，叠加控制新闻舆论的导向让房价降温。

3. 当房价下降时，政府在政策方面可以通过放松监管，放松信贷，降低房地产交易税，在金融方面可以降准降息，同时使用媒体来控制导向，让房地产升温。

4. 房地产有没有泡沫呢？答案当然是显示有，并且还非常大，一不小心就会引发金融系统性风险。从房地产的估值看，现在一线城市房地产的租金回报率在1%左右，也就是100倍的PE（要知道房地产商龙头万科的市盈率只有6倍），买房用来出租的话要100年才能收回成本，而中国房屋在建造时，设计的使用年限只有50年。现在很多城市的老破小也就住了20多年，其实际的居住体验已经非常差了。可见这样的高房价，如果长期不涨，或涨的幅度不大的话雄安10年后房价，房子就已失去金融属性，回归居住属性，而如果没有足够需求支持高房价的话，房价必然会下降，这也是政府现在必须提房住不炒的根本原因。只要城镇化还没有结束，它就会带来实际的购房需求，能够支持现在的高房价，保证房价不会失控下跌，在房价稳定的前提下，通过最后十年城镇化过程中的经济发展（GDP的增长要保5%），来慢慢消化掉今天的高房价，即随着经济的增长，大家的收入会提高，进而房租也会上涨，使房价的估值在一个合理的水平，进而完成使高房价能够“软着陆”的艰巨任务，最后摆脱房地产对经济的绑架。如果城镇化过程还没有结束的这个客观事实不存在，大家真的都没有实际居住的购买需求的话，谁会去买一个价格如此被高估的商品呢，过去的房价快速上涨，很多人手上有多套房，恐怕不是为了满足自身的居住需求，而是为了获得房价上涨的红利，为了房子的金融属性而买的房。

5. 政府对房地产的态度：政府一定是不希望房地产价格大幅下跌的，那样会引发金融系统性风险，影响地方政府的财政信用（许多地方政府的债务水平早就不知道要多少年才还的清了）。同时地方政府需要靠卖地来“维持生活”，现在房价大跌，房子卖不动，地就卖不出去（土地财政了解一下），地方政府可不愿意看到这样的“惨景”。

6. 关于房地产税：房地产税是一定会有的，毕竟地方政府不可能永远靠卖地为生（土地是有限的）,房价也不可能永远上涨（看美国08年次贷危机以及日本房价泡沫破灭就明白），在土地财政结束后，房地产税将成为地方政府以后重要的收入来源。而对房地产市场来说，房地产税无疑是利空的，所以房地产税的全面落地近十年内（现在泡沫太大了）是不可能的雄安10年后房价，只会是在探索阶段，先在几个核心城市试点，一方面打压核心城市房价过快上涨的预期，一方面为未来房地产税的全面推行做试验。

7. 结论：因此对于经济小白（虽然房地产会有周期，在周期底部买显然可以省不少钱，但对于小白来说，太考验投资能力了，同时核心城市的房价一定是比较稳的，波动有，但不会太大（超过15%））同时又是刚需，有条件的话可以在核心城市直接买首套房，且目标一定是为了居住属性，通过上面的分析，房子现在已经不在适合作为金融产品进行投资了。对于许多小城市的房价，更是只有居住属性，没有投资属性。没有房地产税，房价都难以稳住，新房要限跌，二手房更是有价无市，以后的情况，可以参考鹤岗。

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