售楼小姐说漏嘴:这几个楼层,是真正的黄金楼层!好多人选错

我是星叔，全国资深房产投资专家，一二线城市和三四五线小县城都有过实地考察。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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星叔您好，坐标保定，请问雄安新区周边县市有投资价值吗？比如保定市区、徐水区、白沟市、任丘市、高阳县等，最近两年，写几个地方额房价涨的有点快。

另外，南京汊河新城有投资价值吗？如果有，帮忙推荐个盘。

回答：你说的这些地方全部没有投资价值，雄安短期没人，汊河说到底只是滁州，高铁拉动不了一个三四线城市的房价。

投资建议一线城市和强二线省会城市发展，未来收益性更为确定

提问：你好，我主要想考虑未来5年的投资回报率，总价在270以内，考虑深圳哪个区好？有什么楼盘可推荐吗？一手可以，二手新点的楼盘可以考虑，倾向大社区。

回答：5年的投资回报时间考虑比较周全。270万元的预算额度，可选择还是比较多，从区域而言，主要看现在，更要看未来发展前景，尤其是目前因为这样那样原因造成价格而相对低洼的片区，深圳这样的片区不少，比如大空港片区，比如龙岗，比如坪山片区，比如平湖等等都可以。

关于具体楼盘，空港新城的润科华府、大空港的保利达湾景商务中心、平湖融湖中心城等都可以考虑。

如何高效淘笋盘，详见知识星球内部资料《淘笋那些不能说的秘密》

提问：星叔你好，请问什么样的楼层是好楼层？

回答：自住的话，一般最好的楼层，是小高层（14层-15层）的次顶楼，高层的20到30层左右， 投资的话，考虑价格和居住品质的性价比的话，我认为中楼层是最合适的，就是最高楼层的一半。一般不买不带电梯的多层，如果你买多层的话，建议考虑3楼到4楼

提问：星叔好，我是新疆人，最近想在乌鲁木齐买套房子养老用，但又听到很多声音说作为三线城市的乌鲁木齐不适合投资，很迷茫。

能指点一下吗？首先乌鲁木齐究竟值不值得投资？会展中心和高铁新区哪个区更优？

回答：首先做任何事情需要看出发点，首先你乌鲁木齐买房是养老自住 还是想纯投资，哪个占比更大，本土作战+养老自住肯定是可以入手，高铁新区相比更优。如果是纯投资乌鲁木齐明显不是最优城市，排不进全国top20，城市的选择应该是：区域性的大城市、人口持续导入、增长性强、可操作性强。具体详见知识星球内部《房产投资中如何挑出最赚钱的板块》

提问：星叔，您好，我是盐城人，想在盐城给父母买套房，父母想没有还款压力让我买城北的新开发的爱情海或者老城区文泽府邸，但我们想买盐城先锋岛位置的逸景倾城，但实地看了发现逸景倾城边上建了个台山寺，这会不会影响小区风水及价位？如果可以，您觉得盐城哪里的板块更有发展潜力？

回答：首先，盐城不能作为投资首选，只能是你自住兼顾保值的选择，最多自己和老人一套，剩下的钱都要去省会或者更高能级的城市去买。

然后，盐城城市不大，城市的交通枢纽都在北侧，这样的城市比较好的布局点是在市中心市政和机场以及高铁站之间布局，不要太远，我觉得亭湖区一带不错。

因为盐城房价不高，级差没拉开，不用刻意为了低单价，去买很远的地方。买1万左右中端住宅即可。

提问：星叔.西安怎么破限购呢?

回答：54大法也是破限购和无限贷票终极大法，具体操作详见知识星球内部分享。

提问：房叔，邯郸现在是不限购不限贷吗？邯郸是要往邯郸东高铁站那里发展吗？东部高铁站附近、市中心附近、西部，这三个方位的优势和劣势星叔能不能详细说下呢？

回答：三四线城市的城市发展格局，具有规律性。

老市中心，升值性中性；新发展的方向与板块，如位于近郊，则潜力较大；如远郊，则有风险。

受到地理（如山）或大型老国企影响，这样的方向或板块，潜力很小。

邯郸，应该是向东发展，市zf偏东，高新站在东；西边，有邯钢，有遗址，基本没戏。

提问：星叔您好，从开始关注您投资房产，我自己也非常感兴趣，请教您几个问题，您说房子的裂变，是不是第一套首付只需付首付就行，其余的慢慢贷款？第一套房赚到百分之几可以出手呢？未来中国房产有多少年还可以炒呢？您写的裂变房产是卖了一套，再去找更好的楼盘吗？我不是特别懂，特向您请教！谢谢您

回答：房地产黄金时间预估还有20-30年时间，因为这伴随着城市化进程，还有很长一段路要走，房子就会分享城市发展的红利。

房子裂变玩法很多，可以卖1买2，也可以不卖抵押，dy贷款后继续建仓。具体房产裂变1套变6套操作方法详见知识星球内部分享

提问：你好星叔 我想问 南通通州湾 观海华苑和 现房十里蓝院 能买吗？具有投资价值吗？还是买通州金沙 金地繁茂里 或者招商雍景湾 还是买海门绿地长滩或者启东的项目 麻烦分析分析谢谢 期待你的回答

回答：南通概念一大堆，都在讲故事，但实质落地的人口导入和重大产业引入不足，房价上涨主要依靠苏州的挤出效应和地王效应拉动，并不是特别看好。

本土作战的话 海门，启东不建议，相比通州金沙更好一些。

提问：星叔，您好！我是贵州贵阳人，现住在新华路单位老破小（近富中国际，有内部环境，高楼层步梯），两年后小孩要读小学了，以上两个原因想换房。前段时间看了一套国恩大厦房子，户型除两个洗手间没有窗子以外整体尚可（可看南明河，侧对省委，楼下一堆老破小，唯恐拆迁重建后会挡住视线），但有抵押（中介说生意周转抵押，去年底挂网至今），叫价148.8，我给中介讲到130。介绍完毕想提问：1.不懂抵押但是觉得不放心能否购入：2.这个价位是否可以再低？3.去年本市大面积登记步梯房信息不知会否拆迁，拆迁不知能否回来，如看不中房子还能否等待？4.观山湖区佳境天城还有大两房一套，本房有公积金贷款。太长，还请星叔一定看完一定回答

回答：没有解押，就不能付钱。贵阳房价处于阴跌时段，买房时机不好。

如果必须卖掉老的，才有钱买的，那么当前尽快卖，中间隔半年至一年，再买入。

关于步梯高层是否拆迁之事，我不清楚。

一般来说，如果房子年限不超20年或30年，则不会拆白沟买房哪里比较好，在未来旧房改造过程中，有可能加装电梯。

提问：星叔好，人在北京工作，今年29岁；14年全款购入廊坊安次区证大大拇指广场90小三居，今年7月媳妇户口迁入天津并在天津以媳妇名义夫妻共同贷款购入新城悦隽风华一套78两居；目前想把廊坊的卖掉换一套北京的房子，估计回收120W左右，现在因资金和媳妇开店位置的原因考虑购买通州运河核心区的房子，但是这边适合我能买的房子都是50年商办性质40-50平米的，请问星叔是否推荐，或者有无更好的推荐。

回答：不建议买北京的商住。一方面，商住本身有土地增值税，导致收益被吃掉，涨不上去；再者，北京对商住的限购进一步降低了商住的价值。最重要的是，北京的商住价格很高。在上海，商住一般只有隔壁住宅的3-4折，而北京则是6折起。 北京购房预算有限，首套建议配合淘笋和gpgd来降低首付款，可以买到总价更高的房子，如果是二套房，可以做2改1，首付3成即可，具体操作详见知识星球内部分享。

提问：叔，广州楼市作为一个奇葩的存在，好多地方，位置稍偏但有地铁的地方，比如增城，花都等，新房2万左右，竟然还要打折促销，二手房更是不景气。而与它形成鲜明对比的城市，南京，全城新房几乎都要摇号，位置偏的地方，离市中心20多公里地方，例如江宁秣周东路，麒麟，马群，仙林，上坊等偏地方新房都上3万了，二手房与新房价格倒挂严重。与广州简直是冰火两重天。广州再怎么差，经济和人口好歹也都比南京几乎多一倍了啊，一个二线省会城市，怎么比一线城市火热这么多？另外，南京房价除了一线城市就基本它最贵了，和它的城市实力排名不相称， 这么贵了未来还会涨吗？还有广州 房价真实水平也就和二线差不多。广州和南京谁会涨，谁涨的多？

回答：对比的参照物不对，而且看城市的价值，不能纯粹比较价格，没有意义，比如厦门岛内核心位置房价甚至要7-8万，远远超出一线城市，所以重点还是看城市产业和人口结构，以及未来城市发展，广州依旧会完胜南京。

提问：星叔好，“不以房地产作为短期经济刺激的工具”，那您觉得还有哪些手段可以有效刺激呢？降息降准这种碰到经济周期的，还有多大效果？

回答:目前的核心逻辑是不刺激房地产，目前最希望的局面，是房价随着GDP的增加而增加，不过快上涨，缓慢上涨，所以长期来看，一二线安全，房子依然是好资产，三四线不要留太多，偏投资可以去湾区长三角或者京津冀搏一搏，三四线长远来看不会有太多资产上的机会了。

提问：你好，我想问一下青岛城阳区的二手房走势，我想把现在手里的套二卖掉，填些钱换个套三的，我已经买了一套128平的套三房子，付了最低首付，套二的正在卖还没卖出去，中介一直在跟我说，让我低价卖了，并跟我说了下青岛城阳区的走势。请给我点意见，我是再等等再出手，还是现在降价出售呢？

回答：现在卖房确实不太好卖预期的价格，新房限价之下比二手房价格低不少，即便加上号头费最后也比买二手房划算。二手房价格虚高是必然，所以想卖房置换就要面对现实，这个等你买房的时候也会和业主议价是一样的道理。详见知识星球内部分享《卖房如何快速卖出还价格不低》

目前调控压制住了需求，但这部分需求并没有消失，只会在下一波行情到来时释放。现在买房的大多是刚改及改善，个人认为青岛的房价未来大概率会小幅震荡，涨的几率比较大。

再者，现在利率属于高点，除非真有需求，否则换房成本比较昂贵。再者，从投资角度看，套三变现的能力较差，个人建议继续挂牌试水，但坚持底线，不达预期可以不出手。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。

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《人生第一套房一定要赚钱》

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《投资为什么要选择新盘和次新盘》

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《城乡结合部，你不知道的价值洼地》

《投资为什么是住宅而不是公寓或商铺》

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