雄安新区取消商品住房预售，实行现房销售，将带来哪些影响？

　　雄安新区取消商品住房预售，实行现房销售，实现“所见即所得、交房即交证”。同时，雄安新区支持有意愿的人才，通过租房解决住房问题，并在教育、医疗、就业等公共服务领域“租售同权”。

　　其实这里比较重要的尝试是两个:现房制度，租售同权。

　　新区一般有个潜在的环境，叫做阶层固化程度相对要好一些，且以前的欠账可能没有那么多，这样试点一些在其他地区根本很难触及的改革可能要稍微有利一些，

　　回到这两个比较重要的问题，正如昨天关于部分二线城市不约而同的放开限购限售的回答中的关注点一样，现在房地产刺激政策的制定段，和购房的需求端，关注点相差甚大，政策更多的是在信贷上面做文章，不管是公积金还是商贷，认定标准的更改最终还是降低杠杆和利息的操作，以此希望刺激市场的需求。

　　而购房的需求端更关注的是特色预售制的改革，自己的钱是买自己的房子，而不是给过去的庞氏信贷填坑，买房和开盲盒或者赌博一样，既有烂尾风险，还有无穷无尽的质量问题。第二个关注点是限价，降低首付比例并不能降低居民的压力，只会增加未来的现金流风险，杠杆越高必然要承担的月供越高，这是怎么都绕不开的话题，政策希望的是不讲价就解决问题，而购房者希望的是价格下降到合理的范围，比如10以内的房价收入比。第三个关注点其实和第二个相关，让居民加了杠杆，如何保证经济增速放缓以后，居民能够如期偿还贷款?我们经济体是没有个人破产制度Q兜底的，所以每个人都要为自己的杠杆负责。

　　现房销售则是打破居民其中一个担忧的重要组成部门，本身全球预售制的经济体就少，像完成我们这种风险收益剥离如此清晰的根本就没有，还不涉及到后续的质量问题，什么样的房子卖什么样的价格，这才是市场原本应该有的状态，任何金融工具在失去约束的情况下都是更锋利的刀俎，而鱼肉则显而易见，从2020年大规模烂尾到现在了，依旧处于信息不透明的状态，这个大干30天，哪个年底保交楼，三年了，又有多少实质性的进展，先不管质量，只要能交付，即有折扣的拿回本该属于自己的东西，部分受害者甚至还歌功颂德呢。

　　特色预售制是阻碍我国房地产正常化的最大阻碍之一，至今已经缺乏任何改革和补丁，结果就是市场用脚投票，尤其是这几年大家的投机热情回归，能被圈进去的资金越来越少，寅吃卯粮自然就玩不下去了，所以想要房地产正常化，全球几百个经济体，也没见谁家没有预售制就没房了住的，历史的遗留问题总归是要解决。

　　但结合现实，雄安新区可以做到的，其他城市未必做得到，现在的问题很清晰，房企庞氏信贷崩断后，有大几万亿甚至十数万亿的窟窿，谁来填?还不是靠更后来者的钱来维系，地方大概不敢打断这个明显不合理的模式，因为自己本身就是房地产拿走收益最大的群体，所以除非买方市场经过几年的刺激，根本就不参与，那么才有可能向存量城市的特色预售制开刀。

　　至于第二个固化问题，就是公共资源的分配问题，我们房地产捆绑了很多靠财税支出的公共资源，就像该问题描述中提到的“教育、医疗、就业等公共服务领域”存在明显的差异，结合土地财税，往往可以把这种本应该成为改善居民生活质量的房子，变成了掠夺居民财富的工具。还是那个问题，新区好推动是因为利益集团还没有那么稳固，你要是放在普通城市，你愿意放下自己手里花钱买的教育区位给租房的人吗?靠主动来改革的城市预计也会非常少，但同样的有市场决策来倒逼改革，就是年轻人的低欲望选择，既然把基本生存资料垄断且明码标价，那么卷不动的自然就躺平了，非BL不合作成为非常明显的趋势，当大家都不参与的时候，本来稀缺的资源也就没那么稀缺的，比如2022年刚好是16年生育高峰的入学年份，而幼儿园已经出现了人数大幅下降的现象，人口结构上移会迫使政策作出改变。

　　总结起来，新字可能伴随着一些阶层固化没那么严重，可以尝试推动两个重要的房地产问题，一个是现房销售，什么质量卖什么价格，另一个是租售同权的尝试，但未必适合所有城市，尤其是庞氏信贷已经大规模崩断的炒房城市，非常依赖后来者买房填坑，短期内很难有主动改革的能力。

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