五年后，雄安新区的房价会如何发展？

　　预测房价个人认为应该从三个方向考虑，第一是国家整体的房价趋势。第二是周边地区的房价(二三按正常情况顺序是反的，但目前在管控之下当地无具体参考数据，故将周边房价放在本地区估值前面)。第三是本地区的未来预期和实际现象。

　　首先从宏观层面说，看衰中国楼市的观点已经出现好几波了，而16年我是看衰房地产的，但没想到政府的神手段让16到18这波大涨出现。但是随之这波大涨，中国的房价增速与名义GDP的增速失去了平衡，房价增速大幅领先。从这个角度看房价未来一段时间要有一个长期横盘阴跌的调整期。至于什么贸易战啊，美联储加息啊，国民负债储蓄比之类的屁民不太懂，不妄议。但就像不懂股票的人也知道目前中国股市只要到了两千四百点就入场，长期持有总会赚的这种朴素智慧一样。高于名义GDP的这些增速总会找回来的。只是五年有点长，不敢说，但是不会涨太多没问题。

　　从周边房价看，先说三县，容城最新最大的居民区应该是叫锦泰花园。一四一五年才两千多，到了16年炒房团过来才到了四千。安新县城16年均价是三县最高的，也就五六千，要的最多的茉莉庄园8000有价无市。雄县不清楚加上从位置上离新区最远，就不谈了。为什么说这些废话，因为新区启动区五年内大概率是没有商品房发售的，就算有也是按照积分形式极少数的发售。单纯将那几套有严格限制的当看做新区房价有失偏颇(五年后有没有都是问题，有也很少)，在新区内部住房数量上去之前三县的房价是有一定指导意义的。将三县过去的房价和本地居民考虑进去很有必要，虽然现在不让卖房，但应该不会管制到五年后还不允许交易的，大概率是限制性政策出台，不会像现在这样一刀切的。而三县目前房屋空置率并不高，未来不让新建商品房而五年的自然消耗(主要是结婚，离婚)。就算五年后允许外地人购房，这个市场存量也是很小的，而且在政策限制下不回过高。 从周边城市看，保定在副都和雄安新区两次轰炸下房价曾到了一万八高点，但现在回落到一万三到一万五之间的正常三线价格了，因为本地人真的撑不起来，二环边期房到了九千一万的价格。而北京天津雄安三角中心的霸州房价也是一万出头。从周边看，雄安也不顾被赋予太高预期。

　　从雄安自身层面看，从定义上说，雄安是承接非首都功能，也就是产业下放，跟一些政策支持的研究院之类的东西。从格局层面就不能与浦东、深圳相比。同时，各位老爷在皇城待着好好的，让来这破地方就都来了?各种博弈下至少短时间雄安不会具有强竞争力。五年以后得雄安从预期可能会有大的起色，但从现实看，四线城市的水平能达到就不错了。

　　最后想谈谈大家对于雄安的误区，说两个方面。

　　第一，雄安是政策先行，用上面的话就是在xxx的领导下的新区。当年滨海和曹妃甸都不是这样表述的。也没有那个新区是这么表述的。有利有弊，大家自己琢磨吧。除了浦东深圳这种依托腹地和大哥发展起来的以外，政策新区基本都gg了，当然雄安不一样，他很特殊。但是我们对政策新区和雄安的看衰都是因为当初宣传的太过分带来的逆反表达。并不是一个人没有马云有钱他就是失败的人生。哪怕他曾经吹牛逼说要干翻马云。政策新区就看离雄安最近的滨海和曹妃甸，从大家的角度看都失败了，但是是比吹的牛皮失败，不是真的失败，滨海是中国北方第一新区，曹妃甸是整个河北发展最为亮眼的新区。这失败吗?不失败。雄安就算未来做不成宣传的那样，但也会有三线城市的样子，从三个籍籍无名的县城变成一个最不济的三线城市，他都不算失败。所以从成立新区到初步建成，房价翻五倍是绝没有问题的。

　　第二，从另一个角度看，雄安是千年大计，是比肩浦东深圳的新区。但这不意味着他的房价，他的经济要达到深圳浦东的水平。什么时候我国沦落到评价一个地区只看房价了?浦东之所以成为浦东，经济占大头，这个没什么可说的。深圳的作用是探索，是体制的开放，是经济方面的开放，所以他也变得有钱。但成立他们的初衷是探索，GDP是额外获得的，不能本末倒置。雄安成立的背景是中国城市化进程走入了后半场，以卖地为生的地方财政不能维持下去，雄安是破局的，是试验田。他担任的不是改革开放的急先锋，是破局者。这注定了他在经济政治层面都达不到那样的高度。总书记的千年大计不是靠雄安从新振兴中国，而是把雄安摸索出的新的城市体系带给全国。从这个层面叫，雄安对得起千年大计的名头。至于新区本身所在的这个城市，也许没有那么耀眼，但这不妨碍他的贡献。

雄安的目的中很重要的一条就是探索政府与土地的关系，成立新区就是为了解决卖地无以为继的地方财政，如果有人在新区还能炒到房，要这新区何用，那才是天大的笑话。希望炒房的朋友，雄安不会给你机会的。来这里工作的朋友，政府会摸索出人性化的住房政策，不用担心这方面问题。

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