北京章哥，房地产门道，我不做所谓的“专家”

北京张哥，我从事房地产行业20年，对这个行业很熟悉。我不是所谓的“专家”。我只用 20 年的实践经验来帮助您回答问题。

一个

问：

我们两个在东城生活工作，孩子在东城上学。还有一套转角屋出租，近几年房价没变（300多块都能卖）。考虑更换疗养院。于是就有了以下内容：

1.把南边的房子卖了，大家凑齐吧，加起来能有600多，给爸妈买个养老院，但是看了一圈，600什么都买不到…我不能谈论改进。我们工薪阶层，每个月孩子的开销最大，如果坚持的话，每月的支付能力是有限的。

2.把南边的房子卖了，大家凑合吧，加起来能有600多，买个比较有潜力的板块，比如朝阳海淀什么的出租，总能保值而且比南边的房子空间大，至于父母的养老房或改善房，三五年后再说。

3.我把南边的房子卖了，大家凑合吧，加起来能有600多，我也不想买房子，我就是做理财什么的。

我现在很困惑，不知道该去哪里，请给我一些建议。非常感谢！

答：

1.养老院，600多，什么标准？这个价格是北京的中位价，如果注重居住环境和医疗，一般建议住在郊区。如大兴昌平通州、房山长阳，可以买到环境好、保值好的新房。总的来说，不建议走得更远，尤其是不推荐任何组合产品，可能不会使用，保值性差。

2.潜力板块，如果真想看潜力，那价格一定是高到没有潜力。这是一场赌博。如果你赢了，每个人都会很高兴。如果你输了，你会守着很长一段时间。北京所有新区都是如此。据说南三环也有很多年的潜力，但是变成了南三北五，相当于站岗了。

3.直接做理财，不懂。我只知道，干这行20多年的人，基本都赢不了。经济形势好的时候，老百姓不占便宜。利率的持续下降表明，即使是最专业的人也在努力赚钱。让我们评估你自己的。能力和运气。赢了养父母，输了养自己。

4.反正如​​果是我，我不会打赌。或者换个郊区更好的住处，顶多只是重置成本。房子是用来住的，应该是给父母花点钱的好房子。

经济形势明显不好的时候最好不要赌博。任何经济危机都是中产阶级的收获，谁扔谁就受罚。不管是天堂还是地狱，不要想象这个时候你会赚多少钱，要考虑你是否能承受得起。

仅供参考。

第二

问：

我目前有两间套房出租。一处在青河小营青商园。塔楼84平方米，有两间卧室。 2002年买的，房型不好。校园。一套在朝阳十八里店独立城，42平方米商住两用。

现在我想把自治市的房子卖掉，虽然花不了多少钱，但我想买更好的房子。最近看房后，有点迷茫，想听听张哥的意见。

我补充说，贷款可以接受1100万元以内的房子。最近主要看清河上地周边地区。如果你有3间卧室，你只能负担得起旧社区。青尚园楼是比较好的类型，还是现代逸美装修的三居室。青尚园小区的环境一般，但那两个环境更好。如果你有3间卧室白沟房能买不，你会怎么选？

如果你有2间卧室，你可以买100多平米的较新的上林溪。经纪人还推荐了橡树湾一期80多平米的两居室公寓。橡树湾环境较好，但房价较低。上临西是透明的平板楼板。如果住2怎么选？或者这些房产是选择旧的三居室还是新的两居室更好？

学位用完后，我打算卖掉我在青上园的房子。我也看了上地东里的房子。 70多平米的小三房，售价1080元。能够上上地实验小学的概率很大。小生初应该比清宁校区好。我现在也想到了青上园的房子。卖到别的学区后，老公说小学差别不大。未来，小生初还有6年。从上地东里买一个破旧的孩子赌小生初，不值得。你怎么看。

中介还推荐了领头羊新硅谷。我没有看到它，我不明白它。你有比较吗？另外，北京的新房，我去看了北清路的新房，价格比二手房便宜。你觉得现在在北京买新房和二手房怎么样？

答：

1.怎么选，我肯定要选一美还是当代。从理论上讲，同行业的小区保值率差不多，但优质小区在流动性和输电排名上更胜一筹，尤其是在海淀新房紧缺的情况下，即便是房子不短，质量不错。也便宜。首选板式建筑，塔式建筑不适合。

2.我更喜欢橡树湾，不过既然是两房，应该在上林西，流动性应该会好一些，近几年升值也比较高。房子是用来住的，两居室和三居室就看自己的喜好了。单从投资的角度来说，当然是选择较新的两居室。

3.学区房，看你自己，上地的溢价明显，值不值得你自己判断。而现在新政策正在加强，谁知道未来几年会如何实施。反正这两年是招生高峰期，要不要参与抢房，就看你自己了。

4.新硅谷，没必要比较，同行业同级社区的保值率差不多，看个人喜好吧。

5.新房价格比二手房便宜。你想过为什么吗？对新房了解不多，审核人家很容易出事。咨询中介，他们对卖房子比较熟悉。

仅供参考。

三个

问：

1.孩子2023年9月上小学，朝阳户籍，朝阳房产，周边没有好小学。 2.目前想通过买房来解决孩子上学的问题。一开始想买朝阳，后来想换房子就去海淀。目前，夫妻双方都在北三环和二环工作。 3.在手资金：朝阳有一套5年以内的独立屋，不能卖。如果卖掉，2024年大概能卖到500万到600万之间。现在手里有200万，夫妻俩年收入在40万左右（手头少）。我不知道我能不能买第二个学区的房子。目前想买小的，孩子的账号过去用，以后租大的住。

问题： 1. 父母双方都有自己的房子，但考虑到孩子放学要接，钱不够，所以想买一套性价比不错的学区房。海淀小。 2.海淀洋房店区，朋友推荐的，不知道那里怎么样，是否可行，也可以选择其他地方。 3.比如现在我们在海淀买了一个小房子，租了一个大的。等朝阳的房子可以卖了，是再买一栋还是卖小一栋，以后再买大一栋的宜居房子？这会一遍又一遍地交更多的税吗？

答：

1.海淀哪里有性价比高的？都这样卷起来再谈性价比是没有意义的吧？这和大厂差不多，都涉足996007，想着多花钱少离家的想法是不现实的。不过按照目前的政策，名额也有可能成为海淀的主流，相对薄弱的学区也算是划算的，毕竟学区溢价比较低。但谁说好呢，毕竟有一些招数，统一招数不好怎么办。换句话说，保费低的薄弱学区可以认为是划算的，但到目前为止这是一场赌博。而你在2023年，北京历史上最高峰时期，你是否赌一把，看看自己的处境。

2.洋房店很不错，人气学区之一。翠微理论上度数很多，不过今年还是有调整的，只是不多而已。其中，北风风应该没什么可调整的，没听说过。长安街以南（北小区）比较划算，也不太受欢迎。

3.你卖不卖朝阳的房子，就看你更看重什么了。切换到海淀的好处是可以住自己的房子，感觉很好。毕竟，你是决定自己房子的人。换租的好处是可以占到学区保费的折扣，少20%，多30%以上。而且还节省了更换成本。如果是600万，全价可以低至2/30万。反正是心理方面和经济方面，就看你自己的需要了。

4.既然明年就要上学了，那就尽快办吧。报名高峰期可能会在年末年初人气提升。

仅供参考。

四个

问：

预算600w，两套，其中现金540左右，贷款60（公积金贷款还没用）。第一套在朝阳双桥。我觉得没有好学校。现在希望自己买的房子有类似学校的Choice，要求不高，感觉可以高于平均水平。根据你对招生政策的理解，你认为我应该继续在朝阳寻找合适的地方，还是应该考虑其他区？因为第一套只有60平方米，第二套希望至少有70个出场。

答：

1.贷款60万元，稍微低一点，只占总价的10%。让中介在看房的时候根据具体的房源来算账，看看那含税少砍的房子值不值？一般不是很划算。

2.高于平均水平，这不是太低的要求。大家都认为平均很容易，但实际上，无论收入、财富、智商、能力、成绩如何，要想达到平均水平，就必须超越大多数人，这可能并不容易。

朝阳除了北京工业大学和日坛六所龙头学校可以说是超过平均水平之外，都可以超过平均水平。其他的就不那么容易说了。双桥附近的80中学管庄和陈经纶保利都在平均水平以上，是相当不错的学校。如果这不起作用，那么您必须购买高溢价的。

3.在选择学区的时候，首先要看你家的具体情况，然后再谈哪个学区。这只能由父母来决定。上学等于找工作。适合自己的只有一种白沟房能买不，没有统一的标准。如果你在朝阳区，除了80和朝外，几乎什么都能买到。陈经纶、嘉铭、陈芬、清朝都可以，还有仁朝。只是房子比较旧，基本都是老公的房子，商品房不好买。

其他区都是海淀，不过看今年中考的成绩，想想。另外，如果学校名额真的提升了，谁也说不准，不好会怎么样，还要考虑一下。找房子不难，看教育模式是否适合孩子。

仅供参考。

五个

问：

当初买北京像素的时候，本来想保值的，没想到会丢了，不过现在租金挺合适的，不知道怎么办。这六年，收房租40万多，房价却损失了100多万元（含税费）。现在中介说200万不难卖。我们担心是卖给儿子按计划买房，还是留着收房租，等它涨回来再买。你看这需要几年，让我们看看周期是否正确。

答：

1.几年都不好说，看政策鼓励不。鼓励的话，一两年就可以回来，如果继续限购，那就得看房租涨了，30%，5年左右，少说吧。

2.房租还算合适，因为房价降了。一个像素200万的房子租金大约是5/6000。租销比300多，400少，租金回报率3%，和银行利息差不多。但这是因为价格下降了，租金明显高了。如果超过300万租金5/6000，那么租销比是500比600，和普通房子老小区的小户型差别不大。比如大山子地区的租销比是500多。所以所谓的租金还是挺适合安慰自己的，就假装100多万元从来没有存在过，心态还是挺不错的，留着就够了。

3.按计划买房，计划没赶上变化。传统的建议是，如果你买了公寓，要么买，要么不卖。割肉伤大家，丢了房租就更不妥了。所以留着吧，反正房租高。如果银行不降息，房租继续上涨，估计再过5/6年还会再涨。

仅供参考。

六个

问：

最近我有很多钱，可以花一百万元左右，所以如果你想早点买房子，你迟早会买的。我是通州人，但我的户口现在算是大富大贵了。回通州买房就好了。现在住在四海庄园。社区非常好。我想在这里买。预计三年内将开通地铁。你对升值有什么看法？

答：

1.我觉得还不错，可以的话早晚可以买。

2.可是100万能在四海买一套公寓吗？从林庄小区面积为105平方米，因此造价约300万。即使是一楼和顶楼的套房，估计成本也不到270万。然后是税费至少10万左右，总价280万。贷款方面，以270万计，就算能借到160万，首付也要110万。但是你的100万要扣10万税费，够首付吗？让当地中介搞清楚，押金不要轻易交，以免着急。

3.升值是正常的。这是一个将近30年的老社区。地铁已经谈了很久了，到现在还没有看到一个明确的方案。估计三年内不太可能通车，7/8年也差不多。到那个时候，房子快40年了，流动性会更弱。看看能不能加电梯。如果加了，对顶楼有帮助。

4.总之，有条件就买，不过最好还是住在自己家里。不要期望太多的赞赏。如果你不落后就足够了。账算清楚，100万字不难。

仅供参考。

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